Ипотечное кредитование в Казахстане выросло на 16,7% за год
И достигло 2,4 трлн тенге.
Ипотечный рынок в Казахстане развивается всё более автономно от рыночных условий. К такому выводу пришла Ассоциация финансистов страны по итогам обзора ипотечного рынка Казахстана за 2025 год, передает BAQ.KZ.
Несмотря на заметное замедление розничного кредитования в целом — его рост в 2025 году снизился до 8,7% против 21,9% годом ранее — отдельные сегменты продолжили демонстрировать двузначную динамику. Так, объём новых ипотечных займов увеличился на 16,7% и достиг 2,4 трлн тенге, тогда как в 2024 году показатель составлял около 2,0 трлн тенге.
Ключевой вклад в рост обеспечил Отбасы банк: объём выдачи кредитов увеличился на 27,5% — с 1,3 до 1,6 трлн тенге. Рост поддержали расширение программ льготного финансирования и государственных инициатив, увеличение числа вкладчиков и договоров жилищно-строительных сбережений (более чем на 420 тыс.), а также переток спроса из рыночного сегмента из-за высокой базовой ставки и ограничений по эффективной ставке вознаграждения.
В результате доля льготных программ — включая программы Отбасы банка и ипотеку 7-20-25 — в структуре новых выдач увеличилась до 74% против 69% годом ранее. В то же время доля рыночных ипотечных продуктов банков второго уровня сократилась с 31% до 26%, что свидетельствует о постепенном вытеснении коммерческого сегмента нерыночными механизмами финансирования.
Преобладание льготных программ также повлияло на стоимость кредитов: средневзвешенная ставка по новым ипотечным займам снизилась до 9,8% против 10,9% в 2024 году. Этот показатель значительно ниже как базовой ставки (18%), так и инфляции, которая по итогам 2025 года составила 12,3%.
Усиление дисбалансов на рынке
Аналитики отмечают, что в 2025 году на рынке сформировалась противоречивая государственная политика: с одной стороны, ужесточение денежно-кредитных и макропруденциальных условий сдерживает рыночное кредитование, с другой — расширение льготных программ стимулирует рост ипотечного сегмента. В результате ипотечный рынок всё больше развивается независимо от общей рыночной конъюнктуры.
При этом после относительно стабильного периода предыдущих двух лет в 2025 году существенно увеличился разрыв между ростом цен на жильё и доходами населения. Двузначное удорожание недвижимости на фоне снижения реальных доходов заметно ухудшило доступность жилья для большинства домохозяйств.
Дополнительное давление на цены оказывают ограниченное предложение жилья в крупных городах, инвестиционный спрос на фоне высокой инфляции и использование нерыночных источников ликвидности.
Изменение структуры спроса
Сдвиги на рынке отражаются и в параметрах ипотечного кредитования. Средний размер кредита вырос до 12,1 млн тенге (против 11,2 млн годом ранее), доля одобренных заявок сократилась до 25,2% с 39,2%, а доля сделок, совершаемых за собственные средства, увеличилась до 41% против 19% ранее. Это указывает на смещение спроса в сторону более обеспеченных домохозяйств, способных внести крупный первоначальный взнос.
Существенную роль продолжили играть и средства из Единый накопительный пенсионный фонд (ЕНПФ). Переводы на улучшение жилищных условий составили 839 млрд тенге, увеличившись более чем вдвое по сравнению с предыдущим годом. Эти средства поддерживают высокий уровень активности на рынке недвижимости: количество сделок достигло 448,6 тыс.
В результате рынок постепенно сегментируется. Льготная ипотека сосредоточена среди получателей господдержки, покупки за собственные средства — среди домохозяйств с накоплениями, а рыночные ипотечные продукты остаются доступными преимущественно для наиболее платёжеспособных клиентов.
Прогноз и возможные риски
В первом квартале текущего года ожидается дальнейший рост спроса на улучшение жилищных условий. Одной из причин стало более раннее начисление государственных премий по системе жилищных сбережений — в конце февраля. Их общий объём достиг 124,4 млрд тенге, увеличившись на 34% по сравнению с прошлым годом.
В то же время планируемое ужесточение отдельных макропруденциальных требований — в частности параметров LTV и других ограничений в розничном кредитовании — может затронуть широкий круг участников рынка. В условиях уже снизившейся доступности жилья такие меры способны дополнительно сократить число потенциальных заёмщиков и усилить охлаждение рыночного сегмента.
В целом текущая ситуация указывает на накапливание структурных дисбалансов: объём сделок остаётся высоким благодаря нерыночным стимулам, цены на жильё растут быстрее доходов населения, а доступность рыночного финансирования остаётся ограниченной. Без повышения платёжеспособности населения, развития устойчивых рыночных механизмов кредитования и сбалансированной регуляторной политики эти дисбалансы могут сохраняться и усиливаться в среднесрочной перспективе.