Ипотека без послаблений: что ждёт рынок жилья Казахстана в 2026 году

Вопрос доступности жилья остаётся одним из самых чувствительных для казахстанцев. Несмотря на активное обсуждение ипотечных программ и ожидания возможных послаблений, эксперты считают, что в 2026 году рынок будет развиваться по инерционному сценарию. Корреспондент BAQ.KZ разобрал ключевые факторы, которые продолжат влиять на стоимость жилья и условия ипотечного кредитования.

Стоит отметить, что одним из определяющих условий для ипотечного рынка остаётся базовая ставка Национального банка. Пока она удерживается на высоком уровне, коммерческие банки ограничены в возможности предлагать населению более дешёвые кредитные продукты. Это напрямую отражается на процентных ставках по ипотеке.

По оценкам специалистов, в условиях макроэкономической неопределённости банки не готовы брать на себя риски, связанные с долгосрочными займами под низкий процент. В результате ипотечные программы, действующие сегодня, сохранятся, однако расширения линейки льготных продуктов в 2026 году ожидать не приходится.

Несмотря на ожидания части покупателей, эксперты не видят оснований для заметного удешевления жилья. Рынок продолжает испытывать давление со стороны устойчивого спроса, ограниченного предложения доступных квартир и роста себестоимости строительства.

Советник президента Казахстанской ассоциации риэлторов Нина Лукьяненко отмечает, что итоги 2025 года показали разнонаправленную динамику в зависимости от региона.

"По итогам прошлого года рынок жилья в крупных городах демонстрировал умеренный, но стабильный рост. В мегаполисах цены на новое жильё увеличились в среднем на 6-8 процентов, тогда как в регионах активность была заметно ниже",  – поясняет Нина Лукьяненко.

По её словам, в ряде областей спрос оставался слабым, что не позволило рынку выйти на активную фазу роста.

Эксперт подчеркивает, что снижение числа сделок в первые месяцы года не является тревожным сигналом. Это сезонная особенность рынка, которая повторяется из года в год.

"Январь и февраль традиционно считаются периодом низкой активности. После новогодних расходов покупатели пересматривают бюджеты, оценивают экономические условия и ожидают новых решений со стороны регуляторов",  – говорит Нина Лукьяненко.

По этой причине, отмечает эксперт, до марта количество сделок и объем продаж, как правило, остаются ограниченными.

На сегодняшний день лишь около трети сделок по покупке жилья в Казахстане осуществляется с привлечением ипотечного кредитования. При этом основную долю занимают программы с государственным участием, тогда как рыночная ипотека с высокими процентными ставками используется значительно реже.

Такое соотношение, по мнению аналитиков, говорит о том, что ипотека остаётся финансово недоступной для значительной части населения. В результате многие граждане предпочитают накапливать собственные средства или искать альтернативные способы приобретения жилья.

Жилищный эксперт Айгуль Дуйсенова отмечает, что отношение к ипотеке постепенно меняется, но осторожность все еще сохраняется.

"Ранее ипотеку воспринимали исключительно как долговую нагрузку и невыгодное обязательство. Сегодня, с учётом обесценивания денег, государственные программы могут стать рациональным инструментом, если они действительно доступны",  – отмечает она.

В свою очередь председатель Национального банка Тимур Сулейменов обращает внимание на необходимость взвешенного подхода к кредитам в период высокой базовой ставки. По его словам, поспешные решения могут привести к избыточной финансовой нагрузке.

"В условиях высокой базовой ставки я бы рекомендовал не торопиться с оформлением ипотеки. По мере замедления инфляции ставка будет снижаться, а вслед за ней уменьшатся и проценты по банковским продуктам",  – заявил Тимур Сулейменов.

Он подчёркивает, что более благоприятные условия для заёмщиков формируются именно в период стабилизации макроэкономической ситуации.

Айгуль Дуйсенова также акцентирует внимание на финансовой дисциплине при покупке жилья. По ее словам, важно учитывать не только текущие возможности, но и долгосрочные последствия решения.

"Если цель – оптимизировать расходы, разумнее внести первоначальный взнос и оформить ипотеку, чем полностью изымать крупную сумму из оборота. При покупке за наличные особенно важно детально изучить рынок и предложения",  – советует эксперт.

Она также подчёркивает значимость сохранения положительной кредитной истории, которая может сыграть ключевую роль при обращении за ипотекой в будущем.

В целом прогнозы на 2026 год остаются сдержанными. Существенного снижения цен на жилье и удешевления ипотеки эксперты не ожидают, а текущие тенденции, по их мнению, сохранятся. Это означает, что рынок продолжит адаптацию к действующим экономическим условиям без резких изменений.