Льготная ипотека в Казахстане: юрист назвал скрытые риски популярных программ

Льготная ипотека остается одним из самых востребованных инструментов для покупки жилья в Казахстане. Государство предлагает ставки от 3,5% до 9% годовых, создавая ощущение доступности. Но в реальности многие заемщики сталкиваются с ограничениями, о которых узнают уже после подписания договора. Корреспондент BAQ.KZ решил выяснить, какие программы действительно дешевые и доступные, а где скрыты подводные камни.

По словам члена палаты юридических консультантов "Adilzanger" Анар Карибаевой, некоторые заемщики думают, что квартира сразу становится полностью их, хотя на самом деле жильё в ипотеке юридически находится в залоге у банка. До полного погашения кредита существуют ограничения: нельзя сдавать квартиру в аренду без согласия банка, продавать, дарить или обменивать, а перепланировка может быть запрещена.

Эксперт подчёркивает, что выбор программы – это не только ставка по кредиту, но и реальные возможности распоряжения жильём. Нарушения правил может привести к штрафам или досрочному взысканию долга. Поэтому важно заранее оценивать свои возможности и понять, какая программа подходит именно вам.

Именно на этом фоне юрист предлагает рассмотреть программу "7-20-25". По ее словам, она привлекает низкой ставкой на 7% годовых и длительным сроком кредитования и умеренным первоначальным взносом 20%.

"На первый взгляд "7-20-25" выглядит идеально, но квартир крайне мало, и доступны только по этой программе новостройки. Лимиты программы – 15-25 млн тенге – часто не соответствует реальной рыночной стоимости жилья, поэтому многие идут на рискованные схемы бронирования. Таким образом, она выгодна по ставке, но требует готовности к конкуренции за ограниченное количество квартир", – говорит эксперт.

Если "7-20-25" привлекает ставкой, то программы "Наурыз" и "Отау" ориентированы на семьи, которым важно соблюсти социальные условия. Ставка здесь выше – 9% для социально уязвимых – 7% далее снижается до 4%. Но есть строгое ограничение: в течение пяти лет семья не должна владеть другим жильём.

"Проверка ведется через базу eGov, и нарушение условий может привести к расторжению договора через суд. Также требуется депозит в Отбасы банке минимум 1 млн тенге. Эти программы проще в доступе, чем в "7-20-25", но более жестким в требованиях", – уточняет эксперт.

Также, по словам Анар Карибаевой, одной из наиболее обсуждаемых программ последних лет остается женская ипотека "Ұмай", которая после субсидирования предлагает ставку на уровне 3,5-5%. Эксперт подчеркивает, что её значение выходит далеко за рамки финансового инструмента.

"Собственное жильё для девушек – это не только про квадратные метры. Это про независимость, про возможность иметь дополнительный доход, а иногда и про ту самую "тихую гавань", в любой непонятной ситуации. Поэтому интерес к этой программе закономерен, и важно понимать реальные условия её получения", – отмечает спикер.

По её словам, в 2025 году программу стало заметно доступнее. Условия для участия смягчились: теперь обязательным является лишь первоначальный взнос в размере 20% от суммы кредита. К тому же участницы могут использовать свои накопления из ЕНПФ и перевести их на счет в Отбасы банке.

"В ней важный момент – семейный статус. Место работы или наличие другого жилья на момент подачи теперь роли не играют. Максимальный порог дохода поднят до 900 тысяч тенге, и это значительно расширяет круг потенциальных участниц. Также отмечу, программа наконец-то избавилась от территориальных ограничений. Сегодня приобрести жильё по "Ұмай" можно как на первичном, так и на вторичном рынке в любом города или даже селе. Прописка значения не имеет", – поясняет она.

Переходя к программам другого типа, эксперт обращает внимание на льготы для силовых структур. Для военнослужащих в Казахстане "Әскери баспана", одна из самых "щедрых" ипотек по ставкам 6-8%, при этом лимиты по суммам кредитования выше, чем гражданских программах.

Однако, она подчеркивает, привлекательность программы сочетается с высоким уровнем риска.

"Здесь важно понимать: если военнослужащий увольняется по отрицательным основаниям – а таких случаев в практике, к сожалению, немало – ставка автоматически превращается в коммерческую до 18-19%. А иногда банки требуют одномоментно погасить остаток кредита. Это не страшилки, это реальные кейсы, с которыми мы сталкивались. Программа действительно выгодна тем, кто стабильно служит и уверен в своей служебной траектории. Но, если есть риски увольнения, особенно по дисциплинарным статьям, участнику нужно заранее оценивать возможные последствия", – говорит она.

Подводя итоги, можно сказать одно- ипотечные программы становятся всё разнообразнее, но вместе с тем и сложнее. Одни дают минимальную ставку, другие – быстрый доступ к жилью, третьи – социальные гарантии. Но за каждом плюсом прячется свой минус, который заемщики часто узнают уже после подписания договора. В этом и заключается главный парадокс льготной ипотеки: каждый считает, что нашёл идеальный вариант – пока не столкнется с реальностью условий.