Подорожают ли квартиры рядом с LRT в Алматы - прогноз эксперта
Строительство линии легкорельсового транспорта LRT в Алматы может поднять цены на жилье вдоль трассы. Но насколько, зависит от расстояния до станции, качества дома и инфраструктуры вокруг. А пока идет стройка, шум, пыль и пробки могут даже временно снизить спрос на такие квартиры.
Об этом корреспонденту BAQ.KZ рассказала эксперт Qazaq Expert Club по строительству и жилью Диляра Сейтнурова.
На сколько могут подорожать квартиры у LRT
Чудес ждать не стоит, говорит эксперт, и приводит пример других стран.
«В мировой практике близость к станции рельсового транспорта обычно лишь немного поднимает цену жилья. Например, в Пекине этот показатель составляет около 5%. В США жилье вдоль линий легкорельсового транспорта может дорожать на 4–7%. Более того, вокруг некоторых станций цены не растут вовсе», – сказала Диляра Сейтнурова.
В некоторых исследованиях встречаются цифры роста в 23–30%. Но, по ее словам, они могут относиться к коммерческой недвижимости или оценочной стоимости имущества, а не к квартирам. Переносить их на цены жилья напрямую нельзя.
Есть и данные по самому Алматы. По исследованию Национального банка, квартиры, которые находятся дальше чем в двух километрах от метро, в среднем дешевле на 6,2%.
«Это одни из конкретных данных, которые показывают влияние близости общественного транспорта на цену жилья в Алматы», – пояснила эксперт.
Район важнее станции
Аналитики Krisha, опираясь на цены жилья у метро, прогнозировали, что квартиры рядом со станциями LRT подорожают на 10–15%. Но этот расчет построен на ценах в объявлениях и на данных по метро, поэтому к будущей линии LRT его в таком виде применять нельзя.
Куда сильнее на цену в Алматы влияет престиж района.
«По данным Национального банка, в Алматы расположение жилья примерно в три раза важнее фактора близости к транспорту. Например, жилье в районах выше Аль-Фараби в среднем дороже на 20,6%», – сказала эксперт.
Бонус от соседства со станцией LRT чаще всего заметен в радиусе 500–800 метров. И даже там многое решают класс дома, его качество и то, что вокруг.
«Основные факторы, влияющие на цену, это расстояние до станции, класс жилья и то, насколько благоустроена территория вокруг транспортного узла. Поэтому само по себе расположение вдоль линии LRT не означает, что квартира обязательно подорожает», – пояснила Сейтнурова.
Когда дорожает жилье, во время стройки или после запуска
Рынок начинает реагировать задолго до того, как по линии пойдут первые вагоны.
«Рынок меняется уже во время строительства. В Астане еще до запуска линии риелторы предлагали жилье с пометкой «рядом с LRT»», – рассказала эксперт.
Но такой рост цен, по ее словам, держится в основном на ожиданиях продавцов. Они заранее закладывают будущее подорожание в цену. Поэтому сумма в объявлении и цена реальной сделки могут сильно расходиться.
«Устойчивый рост цен на жилье наблюдается после запуска транспортной линии. А чтобы цены полностью подстроились под новый уровень, может понадобиться два-три года», – сказала Диляра Сейтнурова.
Если так, то в полную силу LRT отразится на рынке жилья Алматы примерно в 2030 или 2031 году. Но только если сроки строительства и запуска линии не сдвинутся.
Где жилье может подорожать сильнее
Эксперт называет конкретные места.
«Потенциал роста цен есть вдоль улиц Толе би и Абылай хана, а также у станций, где в будущем будут пересекаться транспортные маршруты. Особенно заметным рост может быть там, где жилье изначально было дешевым», – сказала она.
Но сначала жителям этих районов придется потерпеть. В 2027–2029 годах из-за стройки там будут шум, пыль, перекрытые дороги и пробки. Сдать квартиру в аренду или быстро продать ее в это время может быть сложнее.
Под строительство линии LRT планируют изъять около 270 земельных участков. Это тоже скажется на жителях и рынке недвижимости в районах стройки.
«В период строительства дома вдоль линии столкнутся с временными неудобствами. Шум, пыль, перекрытые дороги и пробки могут снизить спрос на арендное жилье и возможность продать недвижимость. А после запуска LRT преимущество близости к транспорту начнет отражаться в цене», – пояснила эксперт.
Выходит, ближайшие несколько лет домам вдоль линии придется мириться с неудобствами. А плюсы проявятся постепенно, когда транспорт заработает и вокруг станций сложится инфраструктура.