С 1 июля ипотека в Казахстане изменится: кому станет выгоднее покупать жилье

С 1 июля в Казахстане могут вступить в силу новые правила ипотечного кредитования. Согласно предлагаемым изменениям, процентная ставка по жилищному займу будет напрямую зависеть от размера первоначального взноса, а требования к финансовому положению заемщиков станут более строгими. BAQ.KZ разобрался, как новые правила повлияют на рынок жилья и кого они затронут в первую очередь.

Ставка будет зависеть от первоначального взноса

Национальный банк и Агентство по регулированию и развитию финансового рынка согласовали с банками второго уровня новые предельные ставки по ипотечным кредитам.

Если первоначальный взнос превышает 30 процентов от стоимости жилья, годовая эффективная ставка вознаграждения не должна превышать 20 процентов.

Для заемщиков, которые готовы внести менее 30 процентов стоимости недвижимости, максимальная ставка может достигать 25 процентов.

Фактически стоимость ипотеки теперь будет напрямую зависеть от того, какую сумму человек смог накопить до покупки жилья.

Финансовый эксперт Женис Шарипулы считает, что главная цель нововведения заключается в снижении рисков для банков и создании более выгодных условий для дисциплинированных заемщиков.

"Сегодня рыночные ипотечные ставки коммерческих банков в среднем находятся на уровне 21-22 процентов. Если первоначальный взнос превышает 30 процентов, то после введения новых правил ставка может снизиться примерно до 18-19 процентов. Для тех, кто располагает меньшим первоначальным взносом, существенных изменений, скорее всего, не произойдет", — пояснил эксперт.

Почему банки готовы давать скидку тем, кто накопил больше

По словам Жениса Шарипулы, такая практика основана на оценке рисков.

Чем больше собственных средств человек вкладывает в покупку жилья, тем ниже вероятность того, что он столкнется с трудностями при выплате кредита.

"Для банка самое важное — возврат средств. Практика показывает, что клиенты с высоким первоначальным взносом обычно более ответственно подходят к выплате ипотеки. Поэтому финансовые организации готовы предлагать им более низкие ставки", — отметил эксперт.

Подобный подход давно используется не только в ипотечном кредитовании, но и при выдаче других видов займов.

Сможет ли большинство казахстанцев накопить 30 процентов

Однако новые условия окажутся выгодными далеко не для всех.

К примеру, для покупки квартиры стоимостью 25 миллионов тенге необходимо будет иметь не менее 7,5 миллиона тенге собственных накоплений.

По мнению эксперта, для многих семей даже сумма в пять миллионов тенге является серьезным финансовым вызовом, не говоря уже о более крупном первоначальном взносе.

"С точки зрения финансовой логики такой подход понятен. Но если смотреть на ситуацию через призму социальной доступности жилья, возникают вопросы. Не все граждане способны накопить 7-8 миллионов тенге, чтобы получить более выгодную ставку", — считает специалист.

Ипотеку смогут получить только заемщики с подтвержденным доходом

Еще одно важное изменение касается оценки платежеспособности клиентов.

С 1 июля банки будут учитывать исключительно официально подтвержденные доходы. В расчет будут приниматься заработная плата, пенсионные отчисления и другие документально подтвержденные источники дохода.

Неофициальные заработки и неподтвержденные поступления учитываться не будут.

Власти рассчитывают, что такая мера позволит более объективно оценивать финансовые возможности заемщиков и снизит риск возникновения проблемных кредитов.

Банки начнут по-новому оценивать долговую нагрузку

Сейчас при рассмотрении ипотечной заявки банки в основном ориентируются на коэффициент долговой нагрузки. Размер ежемесячных выплат по всем кредитам не должен превышать 50 процентов от дохода заемщика.

После введения новых правил появится дополнительный показатель. Банки будут оценивать соотношение общего объема долгов человека к его годовому доходу.

Это позволит финансовым организациям видеть более полную картину финансового положения клиента и принимать решения с учетом его общей кредитной нагрузки.

Подобная практика давно применяется в развитых странах и считается одним из наиболее эффективных инструментов оценки рисков.

Повлияют ли новые правила на стоимость жилья

Многие казахстанцы опасаются, что изменения в ипотечном кредитовании могут привести к росту цен на недвижимость.

Однако, по мнению эксперта, прямой связи между новыми правилами и стоимостью жилья нет.

"Главным фактором, влияющим на рынок недвижимости, остается базовая ставка Национального банка. Пока она находится на высоком уровне, кредиты остаются дорогими. Новые ипотечные правила затрагивают лишь отдельный сегмент рынка, поэтому ожидать резкого роста или падения цен на жилье не стоит", — пояснил Женис Шарипулы.

Может ли подешеветь ипотека

Эксперт отмечает, что реальные предпосылки для удешевления жилищных кредитов связаны прежде всего с изменением базовой ставки.

По его словам, сейчас финансовый рынок скорее ожидает ее постепенного снижения.

"Если снижение и произойдет, оно будет поэтапным — на 0,25 или 0,5 процентного пункта за один раз. Именно от этого фактора в большей степени зависит стоимость ипотечных кредитов", — считает специалист.

Стоит ли ждать 1 июля

Тем, кто планирует оформить ипотеку в ближайшее время, эксперт советует ориентироваться прежде всего на размер собственных накоплений.

Если первоначальный взнос уже превышает 30 процентов стоимости жилья, ожидание новых правил может оказаться выгодным.

"Даже разница в два-три процентных пункта по ипотечной ставке способна существенно снизить переплату за весь срок кредита. В ипотеке основная часть платежей в первые годы приходится именно на выплату процентов", — отметил эксперт.

Для тех, кто пока не смог накопить необходимый первоначальный взнос, принципиальных изменений не ожидается. В их случае ключевым вопросом по-прежнему остается поиск доступного жилья и возможность подтвердить стабильный официальный доход.

Какие программы остаются самыми выгодными

По словам эксперта, наиболее привлекательные условия на рынке по-прежнему предлагают государственные программы поддержки.

Среди них:

• "7-20-25";

• программа "Наурыз";

• жилищно-сберегательные продукты Отбасы банка.

По оценкам специалистов, сегодня около 65-70 процентов всех ипотечных кредитов в стране выдаются именно через Отбасы банк.

"Пока именно государственные программы и продукты Отбасы банка остаются для большинства казахстанцев наиболее доступным способом приобрести собственное жилье", — резюмировал Женис Шарипулы.