Цены на жильё снова вырастут? Финансовый эксперт сделал важный прогноз
Эксперт рассказал, как будет меняться рынок недвижимости до конца года.
Несмотря на то что рынок жилья в Казахстане по сравнению с прошлым годом несколько замедлился, резкого снижения стоимости недвижимости не ожидается. По словам экспертов, на цены на жильё по-прежнему влияют высокие ипотечные ставки, инфляция и рост строительных расходов.
В интервью корреспонденту BAQ.KZ финансовый эксперт Женис Шарипулы проанализировал текущую ситуацию на рынке и рассказал о своих прогнозах относительно дальнейшей динамики цен на жильё.
Почему рынок жилья замедлился
По словам эксперта, в этом году цены на жильё не снижаются. Просто темпы их роста стали ниже по сравнению с прошлым годом.
Как отметил Женис Шарипулы, в прошлом году стоимость жилья в Казахстане выросла примерно на 15%. В результате в этом году активность покупателей начала снижаться.
«В прошлом году цены на жильё выросли очень сильно. Рост по Казахстану составил около 15%. На мой взгляд, сейчас на рынке недвижимости наблюдается замедление темпов роста. Это не означает, что жильё дешевеет. Просто оно уже не дорожает так быстро, как раньше», – говорит эксперт.
По мнению специалиста, в первую очередь на это повлияло повышение базовой ставки Национального банка.
Как повышение базовой ставки повлияло на ипотеку
В прошлом году Национальный банк несколько раз повышал базовую ставку для сдерживания инфляции. В результате увеличилась и стоимость ипотечных кредитов в банках второго уровня.
По словам Жениса Шарипулы, основная нагрузка по ипотеке связана именно с процентной ставкой.
«Ранее базовая ставка составляла 16,25%, затем она выросла до 18%. В связи с этим увеличились и ипотечные ставки в банках. В Казахстане люди чаще всего оформляют ипотеку на 15–20 лет. При таком длительном сроке большая часть выплачиваемых средств приходится на проценты. Поэтому даже повышение ставки всего на 2–3 процентных пункта значительно увеличивает общую стоимость ипотеки», – отметил эксперт.
По его словам, именно этот фактор снизил возможности многих граждан приобрести жильё в кредит.
Почему снизился спрос
Финансовый эксперт считает, что снижение активности на рынке жилья связано сразу с несколькими причинами.
Во-первых, ипотека стала дороже.
Во-вторых, рост доходов населения не успевает за ростом цен на жильё.
«В прошлом году стоимость жилья выросла на 15%. Однако заработные платы населения не увеличились такими же темпами. В результате покупательная способность граждан снизилась. На рынке появился определённый дисбаланс. Поэтому в этом году темпы роста цен на жильё замедлились», – говорит он.
Почему жильё в Казахстане не дешевеет
В последние месяцы в социальных сетях всё чаще появляются сообщения о том, что «цены на жильё снижаются». Однако эксперт с этим не согласен.
По его словам, главная причина сохранения стоимости недвижимости в Казахстане – общая инфляция.
«Почему у нас не снижаются цены на жильё? Потому что всё связано с инфляцией. Жильё, как и любой другой товар, является частью экономики. Если бы дорожало только жильё, а цены на продукты и другие товары не менялись, то при снижении спроса стоимость недвижимости могла бы уменьшиться. Но сейчас растут цены на продукты питания, строительные материалы, топливо и другие товары. Поэтому оснований для снижения цен на жильё нет», – считает Женис Шарипулы.
По его словам, сейчас главным фактором, влияющим на стоимость жилья, является рост строительных расходов.
Поскольку дорожают строительные материалы, логистика, рабочая сила, топливо и другие расходы, строительные компании не могут снижать цены на недвижимость.
За последние пять лет жилье подорожало более чем в два раза
По словам эксперта, несмотря на значительный рост стоимости жилья в последние годы, неправильно связывать эту тенденцию исключительно с рынком недвижимости.
«За последние пять лет цены на жильё выросли более чем в два раза. Однако люди часто не замечают одного момента. За этот же период выросли и цены на товары в магазинах. Например, в 2007-2008 годах стоимость жилья резко увеличилась, а затем снова снизилась. Тогда в основном дорожала именно недвижимость, а общей инфляции практически не было. Сейчас ситуация другая. Сегодня инфляционные процессы происходят во всей экономике. Поэтому цены на жильё также следуют общему тренду», – говорит эксперт.
Женис Шарипулы также обратил внимание на данные Бюро национальной статистики.
По его словам, в настоящее время:
- стоимость нового жилья выросла примерно на 5%;
- квартиры на вторичном рынке подорожали всего на 1–2%.
Это также показывает, что темпы роста на рынке недвижимости замедлились.
Сравнение с другими странами
Мнение о том, что жильё в Казахстане является дорогим, часто звучит в обществе. Однако финансовый эксперт связывает этот вопрос с демографической ситуацией в каждой стране и уровнем спроса на недвижимость.
По его словам, население Казахстана ежегодно стабильно растёт. Это увеличивает потребность граждан в жилье.
«Главная причина – демография. В Казахстане ежегодно рождается около 400 тысяч детей. Естественный прирост населения составляет примерно 250 тысяч человек. Это означает, что каждый год увеличивается количество людей, нуждающихся в жилье», – отметил Женис Шарипулы.
По его словам, несмотря на то что в Германии или США ипотечные ставки ниже, само жильё там значительно дороже, чем в Казахстане.
«В Германии или США 50-60% населения проживает в арендованных квартирах. Да, у них ипотечные ставки могут быть ниже. Но стоимость самого жилья очень высокая. Поэтому неправильно делать выводы только на основании процентной ставки. Важна и сама цена недвижимости», – пояснил эксперт.
Если базовая ставка снизится, подешевеет ли жильё
В обществе существует мнение, что снижение базовой ставки автоматически приведёт к снижению цен на недвижимость.
Однако эксперт с этим не согласен.
Напротив, по его словам, удешевление ипотеки может привести к росту спроса на жильё, а вслед за этим – к дальнейшему увеличению цен.
«Если базовая ставка снизится, ипотека в банках станет дешевле. Но это приведёт не к снижению стоимости жилья, а наоборот – к росту спроса. А когда спрос увеличивается, цены на недвижимость также растут», – говорит Женис Шарипулы.
Эксперт отметил, что одной из главных особенностей нынешнего рынка является то, что основную часть ипотечных кредитов выдаёт Отбасы банк.
«Сейчас около 70% всех выдаваемых в год ипотечных кредитов оформляется через "Отбасы банк". На долю банков второго уровня приходится лишь около 30%. Поэтому повышение базовой ставки в прошлом году повлияло не на весь ипотечный рынок, а в основном только на эту 30-процентную часть», – отметил специалист.
По его мнению, если бы программы «Отбасы банка» также полностью зависели от базовой ставки, ситуация на рынке жилья была бы значительно сложнее.
Управляет ли инфляция
Эксперт считает, что главным фактором роста стоимости жилья сегодня является не спрос, а инфляция.
«Сегодня стоимость жилья определяет инфляция. Если дорожают продукты питания, строительные материалы, топливо, логистика и другие расходы, снижение цен на жильё невозможно. Экономику невозможно обмануть», – говорит он.
Женис Шарипулы также отметил влияние роста заработных плат на стоимость недвижимости.
«Если государство искусственно повысит зарплаты и введёт в экономику дополнительные деньги, но количество жилья не изменится, спрос превысит предложение. В таком случае недвижимость снова подорожает. Поэтому на цены на жильё влияет множество экономических факторов», – пояснил эксперт.
Влияет ли курс доллара на стоимость жилья
В последнее время колебания курса доллара активно обсуждаются в обществе. Однако эксперт считает, что в текущих условиях его влияние на рынок недвижимости не является значительным.
«Сейчас курс доллара не оказывает существенного влияния на рынок жилья. Это связано с тем, что цены на нефть сохраняются на относительно высоком уровне. Поэтому влияние доллара пока не ощущается сильно», – сказал он.
Однако, если национальная валюта значительно ослабеет, цены на жильё также могут вырасти.
«Если курс доллара поднимется до 550–600 тенге, подорожают и строительные материалы. В таком случае стоимость жилья может дополнительно вырасти ещё на 5–6%. Но на данный момент такой риск не наблюдается», – объяснил эксперт.