Остывшие перспективы! Из-за дефицита тепла в Семее медленно обновляется жилой фонд
С образованием области Абай в Семее активизировался рынок недвижимости. Строить стали больше, а вот подключать к коммуникациям - всё меньше. Ввод нового жилья в Семее замедляется из-за дефицита тепловой энергии. Существующие мощности перегружены.
Горожане не видят в этом проблему на фоне растущего интереса к старому фонду. Но в перспективе это может привести к коллапсу. Как сегодня выглядит жильё в Семее? Какую недвижимость здесь выбирают? И почему "старые" многоэтажки по прежнему популярны, в материале корреспондента BAQ.KZ.
ХруСталинки на улицах города!
В Семее насчитывается 1588 многоквартирных жилых домов. Из них 60,8% относится к старому фонду: это здания, которым больше 40-50 лет.
По годам постройки жилищный фонд Семея распределяется следующим образом: до 1970 года построены 418 домов, в 1970-1990 годы - 667 домов, 1990-2000 года - 215 домов, 2000-2010 годы - 105 домов, 2021-2026 года - 184 дома.
Сегодня городская многоэтажная ткань Семея - это микс из архитектурных трендов разных эпох, начиная от дореволюционных купеческих особняков до новоделов последних лет.
Как выглядит город? Жемчужинами остаются старинные доходные и купеческие дома, которые часто встречаются в старой части города в правобережье и левобережье. Они гармонично перекликаются со "сталинками", отражающими стремление к величию и монументальности в послевоенное время.
Целые кварталы в 1960-1970-е годы заняли по большей части пятиэтажные "хрущёвки", эдакие городские ожерелья из красно-бетонных коробок, символов панельного домостроения. Эти дома помогли расселить бараки и решить острую жилищную проблему в индустриальном Семее, подарив тысячам людей отдельные квартиры с базовыми удобствами.
Выше пяти этажей возвышаются доперестроечные "брежневки" с улучшенными условиями в виде наличия лифтов, увеличенной квадратуры и более широких подъездов. В начале 90-х годов продолжали строить по советским технологиям, поэтому такие дома не сильно отличаются от своих старших монолитных и кирпичных братьев.
Сегодня социальное строительство многоэтажного жилья по линии государства сосредоточено в микрорайонах Карагайлы, Энергетик и Юность.
Коммерческое строительство ведётся по всему городу. И порой выглядит забавно, где-то нелепо. Например, частник выкупает квартал в частном секторе, строит там высотку или ЖК, которые в дальнейшем буквально заглядывают во дворы индивидуальных жилых домов.
Не хватает тепловой мощности
По данным бюро национальной статистика РК, почти 30% жилого фонда страны введено до 1970 года, то есть считается устаревшим. Больше всего старых многоэтажек возрастом больше полувека находится в Карагандинской, Восточно-Казахстанской и Павлодарской областях. Абайская область в середине республиканского рейтинга. В Семее с его 60% сохраняется высокая доля возрастного жилья, при этом активно ведётся строительство нового.
Почему обновление жилья так важно? Дело в том, что банки не кредитуют здания старше 50 лет, кроме того, такие строения могут попасть в списки аварийных. А значит, от возраста многоэтажек напрямую зависит и доступность ипотеки.
Две трети домов в Семее (больше тысячи) построены до 1990 года, за годы независимости возвели 503 новодела. Некоторые из них на месте старых. Наибольшая строительная активность отмечается в период с 2020 года. За последние пять лет построили и ввели в строй 184 дома. Правда в этой позитивной статистике появилась негативная динамика.
Почему в Семее стало сложнее строить жильё
По данным отдела архитектуры г. Семей, в областном центре немного снизилась активность запуска новых жилых домов. В разрезе по годам ситуация следующая: в 2022 году ввели в строй 38 домов, в 2023 году - 39 домов, в 2024 году - 19 домов, в 2025 году - 24 дома. В текущем году планируется ввод в эксплуатацию ещё 15 коммерческих многоквартирных жилых домов.
По информации специалистов ведомства, дефицит тепловой мощности является одним из ключевых факторов, ограничивающих развитие жилищного и многоэтажного строительства в городе Семей.
"Для решения данной проблемы в городе проводится комплексная работа по развитию системы теплоснабжения. В частности, осуществлены реконструкция и модернизация действующих теплоисточников, что позволило повысить надёжность работы существующей системы и увеличить ее эффективность. Кроме того, Генеральным планом города в левобережной части Семея предусмотрено строительство ТЭЦ-3. Недостаточный объем тепловой энергии затрудняет реализацию новых проектов жилищного строительства и комплексное развитие отдельных территорий", - прокомментировали ситуацию в отделе архитектуры и градостроительства г. Семей.
Проблема теплодефицита возникла из-за удивительно не эффективной системы городского теплоснабжения. Семей отапливается от 21 котельной и одной ТЭЦ, построенной почти 100 лет назад. Теперь, чтобы построить ЖК, школу или больницу, нужно наращивать мощность котельных. На это ежегодно уходят миллиарды казенных денег. Эффективнее было бы построить единую ТЭЦ, которую ждут в Семее ещё с 1990-х годов.
Про реновацию
Этот многоквартирный дом - один из самых старых в Семее. Ему больше 160 лет. Он находится по соседству с домом-ровесником, в котором в начале ХХ века жил Мухтар Ауэзов.
Дом признан аварийным. Местные жители не спешат продавать здесь квартиры, они ждут заветного инвестора, который придёт и построит на месте их особняка новую многоэтажку, как это уже происходит на соседнем участке.
Несмотря на то, что дом старый, фасад у него аутентичный и весьма многообещающий. В 2024 году городская жилищная инспекция хотела взять на себя заботу и затраты на ремонт фасада. Но архитектурный потенциал строения простаивает из-за нежелания самих жителей украсить свою среду обитания. По их мнению, это лишние траты, да и дом должен выглядеть очень ветхо, чтобы застройщики обратили на него внимание.
Аварийным считается дом, в котором доля износа составляет больше 70%. Если дом старше 50 лет и находится в пригодном состоянии, то он считается ветхим.
По данным городской жилищной инспекции, в Семее находится 34 аварийных и 16 ветхих домов.
По данным национального бюро статистики Область Абай в лидерах по количеству аварийного жилья. Доля Семея в общем котле не большая. Самые проблемные районы Семея пот качеству жилья - это посёлки Восточный, Холодный Ключ, район Цементного посёлка.
В 34 аварийных домах проживает 184 человека. Все он ждут переселения за счёт программы реновации. Она предусматривает возведение новых домов большой этажности и расселение прежних владельцев старого дома.
В отделе жилищных отношений рассказали, что начиная с 2024 года в Семее активизировалась реновация аварийного жилья частными инвесторами.
Эти работы проходят по программе "Реновация на 2023-2029 годы в городе Семей", а также проведения капитального ремонта в рамках программы "Концепция развития жилищно-коммунальной инфраструктуры".
"Согласно утверждённой программе, ветхие и аварийные дома подлежат сносу и возведению на их месте новых многоквартирных жилых домов. Данная программа осуществляется за счёт средств частных компаний - инвесторов. В основе меморандума, в первую очередь, положительное решение собственников квартир аварийных жилых домов, включённых в программу реновации", - рассказали алгоритм замены аварийного жилья на новое в отделе жилищных отношений г. Семей.
В этом году планируется снести 12 аварийных и ветхих домов. 160-летний дом по улице Жумабаева туда не входит. Ситуация с этим строением - это пример проблемы расселения, поскольку при небольшой площади участка на ней живёт много собственников одновременно. Девятиэтажный дом там построить не удастся, поэтому большой выгоды от продажи квартир застройщики пока не видят. Ведь инвестора интересует не сам дом, а именно участок.
Поэтому людям и приходится жить в аварийных домах в надежде на то, что найдётся инвестор, который выкупит у них жильё, или предоставит новое взамен старого. Чаще всего вопрос упирается в цену.
В целом в Семее визуально и инфраструктурно ощущается взросление жилого фонда, проявляются это в виде накапливающихся проблемы. Например, на сегодняшний день сотни домов требуют ремонта по отдельным позициям или комплексно. Так, капитальный ремонт кровли нужен 102 домам, модернизация лифтового хозяйства требуется в 90 домах, капитальный ремонт инженерных сетей в 76 многоэтажках. Главные причины, по которым дома оказываются в таком состоянии, это естественная изношенность инженерных коммуникаций, кровли, а также пассивность собственников квартир при управлении и содержании МЖД.
На сегодня средний уровень износа жилых домов в Семее составляет 60%.
Почему в Семее ценят старое жильё?
На рынке недвижимости Семея складывается парадоксальная ситуация: жильё, построенное более полувека назад, вызывает у местных жителей не меньше доверия, чем новые многоэтажки. Эта тенденция удивляет на фоне распространённого в других городах стремления к новому и современному жилью. Причина лежит в высокой надёжности и качественных параметрах старых домов, что подтверждают их стабильный спрос и ценовая политика.
Аналогичная ситуация наблюдается и в Алматы, где старое жильё особенно ценится из-за сейсмической активности города. Там возрастные дома качественно показывают свою стойкость и безопасность. В Семее же, по словам экспертов, ситуация иная. Здесь спрос на старый фонд вырос после ряда проблем с новостройками.
Несколько лет назад в Семее зарегистрировали 12 проблемных объектов жилья. По 9 новоделам вынесено и вступило в законную силу решение Экономического суда о принудительном сносе. Один даже снесли.
В эти дома не заводили тепло, причём в некоторые из них тогда люди уже заселились. Поэтому семейчане стали тщательнее разбираться в недвижимости и более внимательно посмотрели в сторону надёжных старых многоэтажек. Об этом говорит и стоимость квадратного метра в сегменте вторички.
"Со строительством нового жилья дома 30-летней и 40-летней давности не теряют к себе интереса и актуальности. Мои коллеги из других городов удивляются тому, что наше жильё пользуется большим спросом, и что цены у нас довольно высокие.
Я регулярно делаю анализ и могу с уверенностью сказать, что стоимость жилья в многоквартирных домах почти одинаковая с Астаной. Дома 1996-1997 сравнимы с новостройками Астаны по цене", - рассказала руководитель жилищной инспекции г. Семей Диана Шаяхметова.
Некоторые люди связывают высокую стоимость недвижимости в Семее с образованием области Абай. Но, как уверяют эксперты, такие цены зафиксировались ещё до 2019 года. Новое администрирование больше повлияло на аренду коммерческих помещений, которая ощутимо выросла за последние годы.
Анализ жилищной инспекции показывает, что в Семее есть спрос на жильё разных категорий. Сейчас в Семее активно стоится жильё категории комфорт, комфорт плюс и бизнес класса.
В этом году планируется сдать в эксплуатацию порядка 15 коммерческих домов и 13 домов по госпрограмме.
Частный сектор теряет популярность
Рынок жилья в Семее меняется в пользу многоквартирного сектора: если раньше индивидуальные дома пользовались заметным спросом, то теперь частный сектор теряет свою привлекательность. Согласно статистике, ежегодно акимат Семея обеспечивает сотни семей из социально уязвимых слоёв населения и работников бюджетной сферы новым жильём. Причём речь идёт как о многоквартирных, так и о частных домах.
Однако тенденции изменились. Если до 2023 года в регионе вводили в эксплуатацию порядка 50 частных домов в год, то теперь это число сократилось более чем вдвое - строится не больше 20 домов ежегодно. Почему же произошло такое снижение интереса?
По словам главы профильного ведомства Дианы Шаяхметовой, у привлекательности частных домов появился конкурент - это комфорт.
"Спрос действительно снизился, - отмечает она, - сейчас большинство предпочитает переезжать в многоквартирные дома. Люди не хотят заниматься отоплением, даже несмотря на то, что сейчас в дома по смете закладываются современные печи длительного горения. Это всё равно не решает проблему: жители больше склоняются к удобствам, которые даёт городское жильё"
Примечательно, что в 2020-2022 годах ситуация была совсем иной. Когда семйечанам предлагали индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), большинство соглашались. По статистике - более половины, а отказов было немного. Сейчас же на индивидуальные дома соглашаются лишь 30% получателей жилья. Видимо, ресурсы на содержание частного дома под силу далеко не всем.
Альбина Халел
Фото автора