Ограничение ставок по ипотеке: поможет ли это рынку жилья Казахстана

Нацбанк и Агентство РК по регулированию и развитию финансового рынка рассматривают изменения предельных ставок по ипотечным и потребительским кредитам. Как сообщила председатель Агентства Мадина Абылкасымова, соответствующие поправки прорабатываются с финрегулятором.

Как предлагаемые изменения могут повлиять на рынок жилья в материале корреспондента BAQ.KZ.

Купить будет сложнее?

Речь идет о пересмотре предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам.

Как сообщила Мадина Абылкасымова, рассматривается вариант, когда годовая эффективная ставка будет установлена на уровне 20%, если имеется первоначальный взнос от 30% и более.

Насколько оправдано текущее решение? Если рассматривать его со стороны риск-менеджмента, то достаточно оправдано, считает бизнес-трекер Геннадий Ким.

По его мнению, даже при снижении предельной ставки по ипотеке до 20% такие условия равно останутся недоступными для большинства казахстанцев. Он подчеркивает, что банки выдают ипотеку под 22–24% годовых, и любая из этих ставок делает жилищный заем слишком дорогим для населения.

"Но для людей текущие условия ипотеки, то есть новые условия, которые предлагается внедрить, всё равно нельзя назвать выгодными.

В первые годы основная часть платежа по ипотеке - это проценты банку, а не погашение самого кредита, поэтому долг снижается медленно. Ипотека, как и сейчас, будет доступна только тем, у кого уже есть высокий стабильный доход или крупный первоначальный взнос.

По-прежнему для абсолютного большинства казахстанцев, даже если ставка будет установлена на предельном уровне 20%, такая ипотека всё равно будет недоступной", - сказал эксперт.

Особенно, подчеркивает бизнес-трекер, приобрести квартиру в крупных городах станет сложнее.

"Например, если человеку нужно накопить 30% первоначального взноса, чтобы получить ставку 20%, то для абсолютного большинства семей Казахстана это не облегчение, а лишь дополнительный барьер.

Накопить 30% от стоимости квартиры, особенно в крупных городах вроде Астаны и Алматы, - это десятки миллионов тенге. Если мы говорим о семье из 4–5 человек, то ей, скорее всего, нужна двух- или трехкомнатная квартира.

Сейчас такое жильё стоит десятки миллионов тенге, соответственно, 30% первоначального взноса - это явно больше 10 миллионов, возможно, даже больше 20 миллионов, а в некоторых случаях - больше 30 миллионов тенге", - говорит эксперт.

В связи с изменениями, банки ужесточат скоринг и будут выбирать более качественных заемщиков, говорит Геннадий Ким. В целом это точно охладит рынок жилья.

"Кто-то возьмет больше времени, чтобы накопить первоначальный взнос и получить ставку 20%. Кто-то передумает покупать жильё в ближайшее время и будет, например, рассматривать варианты аренды", - говорит эксперт.

Обратный эффект изменений

Экономист Арман Байганов также считает, что предлагаемые изменения могут иметь обратный эффект. По его словам, на фоне высокой базовой ставки в Казахстане низкая ставка по ипотеке на рыночных условиях фактически невозможна.

"Если сейчас начать жестко регулировать процентные ставки по коммерческой ипотеке, то многие банки могут отказаться от ипотечного кредитования на рыночных условиях. Исключение составят программы с государственным субсидированием, где предусмотрены субсидии или государственные премии.

В результате мы можем еще сильнее сузить ипотечный рынок. Это, соответственно, затронет и строительный сектор, и рынок недвижимости в целом: продажи могут упасть.

Да, цены, возможно, скорректируются, но при этом жилье все равно может остаться недоступным для населения, потому что многие банки второго уровня просто откажутся от ипотечного кредитования, если будет введено жесткое ограничение процентных ставок",- сказал экономист.

Привлекательность программ застройщиков

Что касается долгосрочного прогноза, то Геннадий Ким считает, что стоит ожидать охлаждения спроса в массовом сегменте жилья, особенно там, где покупка сильно зависит от ипотеки. Количество сделок может снизиться, а покупатели будут более осторожными.

С другой стороны, больше шансов может появиться у объектов с рассрочкой от застройщиков, считает эксперт.  Хотя это может быть не так экономически выгодно для покупателей, однако такие предложения могут привлечь больше внимания.

"Это, конечно, тоже не так уж выгодно и точно не заменяет долгосрочную ипотеку, но к таким программам, а также к партнерским программам с гибкими условиями будет больше внимания.

Люди будут искать альтернативы, где можно, например, внести не такой большой первоначальный взнос, разделить оплату на транши и растянуть её во времени", - сказал эксперт.

Геннадий Ким также отмечает, что в условиях текущей экономики, где базовая ставка Национального банка сейчас составляет около 18%, банкам при такой стоимости фондирования сложно массово выдавать дешёвую ипотеку.

"При этом Национальный банк хочет охладить экономику, удерживая достаточно высокую ставку. Такая мера выглядит логичной с точки зрения финансовой стабильности, но она не решает важную для населения проблему - дороговизну ипотеки.

Базовая коммерческая ипотека и раньше была достаточно дорогой, такой она и останется. Даже если ставка по ипотеке формально станет чуть ниже, из-за высокого первоначального взноса большая часть населения всё равно не сможет её получить.

Для рынка это означает, что купить жильё смогут в первую очередь те, кто уже финансово устойчив", - заключил Геннадий Ким.

Позиция регулятора не окончательна

Напомним, сама председатель Агентства по регулированию и развитию финансового рынка Мадина Абылкасымова выразила опасения по поводу новых правил. 

Новые правила ипотеки: кому станет дороже

В Казахстане запускают «женскую» и «зеленую» ипотеку: условия