Отклонения или норма: Эксперт назвал частые нарушения при строительстве новостроек в Астане

Все чаще казахстанцы стали обращать внимание на низкое качество жилого строительства. Особенно в части отделки фасадов зданий. Наверняка вы и сами замечали, как от стен вашего дома отваливается плитка, а пешеходные дорожки у подъездов проседают, образуя ямы и щели. Какие гарантии качества дает сегодня застройщик после сдачи объекта? На какой срок они рассчитаны? И зависят ли от класса жилья? Разбираемся в этом материале.

Гарантийные обязательства в Казахстане устанавливаются в соответствии с законодательством в сфере архитектурной и градостроительной деятельности, а уже с 1 июля будут определяться в соответствии со Строительным Кодексом РК. Распространяются они на все многоквартирные жилые дома независимо от того, позиционируются они как жилье эконом-, комфорт-, бизнес- или премиум-класса. Об этом нашей редакции рассказал президент ОЮЛ "Ассоциация Застройщиков Казахстана" Виктор Микрюков. После ввода объекта в эксплуатацию подрядная организация и застройщик несут ответственность за качество выполненных работ, надежность конструкций и соответствие здания утвержденному проекту и строительным нормам.

"Согласно новому Строительному кодексу, общий гарантийный срок на объект строительства составляет не менее пяти лет с момента ввода объекта в эксплуатацию. Для несущих конструкций, кровли и фасадов установлен более длительный гарантийный срок – 10 лет. Кроме того, для строительных материалов и изделий, оборудования и конструкций могут предусматриваться специальные гарантийные сроки в зависимости от сроков, установленных заводами-изготовителями", - рассказали в Ассоциации застройщиков Казахстана.

При этом различия между классами жилья все же существуют, продолжает Виктор Микрюков. Хотя дифференцирование согласно классам является скорее маркетинговой историей: официально согласно действующей нормативной документации в Казахстане предусмотрено четыре класса жилья. При этом, требования к безопасности несущих конструкций, инженерных сетей, фасадов, кровли и других основных элементов здания едины для жилых комплексов всех классов.

Поэтому при выборе квартиры покупателю следует обращать внимание не только на заявленный класс жилья, но и на репутацию застройщика, опыт реализованных проектов, качество строительства уже введенных объектов и оперативность компании при устранении замечаний жильцов. Именно эти факторы зачастую оказываются более важными показателями надежности, чем маркетинговое позиционирование жилого комплекса.

Каждый случай обрушения плитки с фасадов или проседания грунта вокруг жилых домов требует отдельного технического обследования, проведения соответствующиъ экспертиз. Поэтому делать универсальные выводы о причинах возникновения подобных дефектов было бы неправильно. Вместе с тем, подчеркивают в Ассоциации, практика показывает, что ряд проблем связана не столько с экономией на материалах, сколько с нарушением технологии выполнения работ на различных этапах строительства, также нередко возникают сложности при непрофессионально произведенных геоизысканиях. В любом случае, в каждом таком случае необходимо разбираться отдельно.

"Если говорить о фасадах, то причиной отслоения облицовочной плитки зачастую становятся ошибки при монтаже: неправильный подбор крепежных элементов, несоблюдение требований к устройству деформационных швов, нарушение технологии крепления облицовочных материалов и т.п. Дополнительное влияние оказывают значительные температурные перепады, характерные для климата Астаны, где фасадные конструкции ежегодно испытывают десятки циклов замораживания и оттаивания", - подчеркивает Виктор Микрюков.

Еще одном проблемой, с которой сталкиваются все жители новостроек, является просадка грунта вокруг зданий. Особенно это становится заметно, когда фасадные плиты перестают примыкать к брусчатке, а в ямах после каждого дождя остаются лужи. Причиной такого может быть недостаточное уплотнение грунта при обратной засыпке, ошибки при устройстве инженерных сетей, нарушение технологии благоустройства территории либо естественные процессы осадки грунтов после завершения строительства.

В целом, подчеркивает эксперт, в большинстве случаев причиной возникновения дефектов становятся именно нарушения технологии строительства, недостаточный производственный контроль или отклонения от проектных решений в процессе выполнения работ. Важно понимать, что единичные случаи дефектов не свидетельствуют о системных проблемах всей отрасли. Тем не менее каждый такой случай должен становиться предметом детального анализа. Вопросы безопасности жителей и качества строительства должны оставаться безусловным приоритетом для всех участников строительного процесса.

Застройщик обязан устранять дефекты и недостатки, возникшие по его вине вследствие нарушений, допущенных при строительстве объекта. Речь идет как о дефектах конструктивных элементов здания, так и о недостатках инженерных систем и элементов благоустройства.

"Наиболее распространенными обращениями жильцов являются протечки кровли, промерзание стен, неисправности систем отопления, водоснабжения и вентиляции, трещины в отделке мест общего пользования, разрушение элементов фасада, просадки покрытия дворовой территории, неработающие инженерные системы и другие недостатки, препятствующие нормальной эксплуатации жилого дома. Если установлено, что такие дефекты возникли вследствие строительных нарушений, застройщик устраняет их в пределах установленного гарантийного срока", - рассказали в Ассоциации застройщиков Казахстана.

В то же время, во многом состояние жилого комплекса после приемки зависит от качества эксплуатации: поэтому, при выявлении каких-либо дефектов, прежде всего необходимо разбираться, по чьей вине такие дефекты возникли: застройщика либо эксплуатирующего субъекта, то есть КСК, ОСИ или  управляющей компании. 

Что касается реестра недобросовестных застройщиков, сейчас правила его ведения находятся в разработке. Вносить в этот список будут застройщиков, злостно нарушивших закон, работающих без необходимых документов, либо в отношении которых имеются соответствующие судебные решения. В последние годы государство последовательно усиливает контроль за рынком жилищного строительства. С принятием поправок, ужесточающих механизмы и ответственность в сфере долевого участия, количество застройщиков, получающих официально разрешения и гарантии на привлечение денег дольщиков, возросло не менее чем на 20%. Покупатели же всегда имеют возможность проверить наличие разрешения на привлечение средств дольщиков либо гарантии через официальные ресурсы уполномоченных органов (например, Жилищный портал АО «КЖК»).

Именно поэтому при выборе жилья рекомендуется ориентироваться не только на рекламные материалы, но и на наличие всех предусмотренных законодательством документов, историю реализованных проектов и деловую репутацию компании, советует эксперт.