Дешевле ипотека, дороже квартиры? Что изменит новая базовая ставка Нацбанка

Нацбанк снизил базовую ставку до 16,25%. Для заемщиков это выглядит как хороший сигнал, но ждать резкого удешевления ипотеки пока рано. Более того, если кредиты действительно станут доступнее, рынок может столкнуться с обратным эффектом – ростом спроса и цен на жилье. Корреспондент BAQ.KZ выяснил у экспертов, кто в итоге выиграет от снижения ставки.

Бизнес-трекер Геннадий Ким объясняет: базовая ставка влияет на ипотеку, но не напрямую. Банки учитывают стоимость депозитов и фондирования, риски заемщиков, сроки кредитов, конкуренцию и собственную маржу.

«Снижение базовой ставки в целом способно постепенно повлиять на рыночную ипотеку, но эта связь не работает автоматически один к одному. Депозитные ставки обычно реагируют быстрее, а ипотечные продукты могут пересматриваться банками в течение нескольких недель или даже месяцев. Снижение на 0,5 процентного пункта – позитивный сигнал для рынка, однако с большой вероятностью оно не приведет к резкому изменению условий ипотеки», – объяснил Ким.

Экономист Вячеслав Додонов также считает, что банки отреагируют не сразу. По его оценке, лаг может составить несколько месяцев, а нынешнего снижения недостаточно для заметного изменения стоимости кредитов.

16,25% – все еще дорого

Даже если банки начнут снижать ипотечные ставки, эффект для семей будет ограниченным.

«Текущая ставка в 16,25% пока остается достаточно высокой. Только за счет этого снижения ипотека вряд ли станет ощутимо доступнее для большинства населения. Даже если банк полностью перенесет снижение на ипотечную ставку, ежемесячный платеж, скорее всего, уменьшится лишь на несколько процентов. Более заметные изменения возможны, если снижение ставок продолжится, а инфляция будет устойчиво и существенно замедляться», – считает эксперт.

Додонов считает, что снижение на полпроцентного пункта слишком мало, чтобы серьезно изменить ситуацию на рынке.

Застройщикам ставка важнее, чем покупателям

Эксперт в области строительства и девелопмента BuildExpert Диляра Сейтнурова предлагает смотреть на решение Нацбанка с другой стороны.

По ее словам, для многих покупателей ставка Нацбанка напрямую ничего не меняет: значительная часть ипотечного спроса приходится на государственные программы с фиксированными условиями.

А вот для застройщиков стоимость денег имеет принципиальное значение.

«Стройка идет на заемные деньги – это проектное финансирование и оборотный капитал. Их цена завязана на базовую ставку. При ставке около 16% деньги на стройку обходятся более чем в 20% годовых. Это закладывается в себестоимость каждого квадратного метра», – отметила Сейтнурова.

Поэтому снижение на 0,5 п.п. пока не способно заметно удешевить строительство.

«Для экономики проекта снижение на полпункта пока немного. Важна не одна цифра, а траектория. Пока инфляция остается высокой, дешевых денег на стройку не будет. Себестоимость строительства снижаться не начнет, и застройщики продолжат закладывать дорогое финансирование в цену», – считает Сейтнурова.

То есть рассчитывать на скорое снижение цен в новостройках только из-за решения Нацбанка пока не приходится.

Депозиты забирают деньги у рынка жилья

Высокая ставка влияет и на инвестиционный спрос.

«Высокая ставка держит вклады доходными. При 16,25% частные деньги идут на депозит, а не в инвестиционную квартиру. Инвестор считает и выбирает банк. Часть спроса, который раньше шёл в новостройки, сегодня лежит на депозитах», – отметила эксперт.

Дешевая ипотека может сама разогнать цены

Здесь возникает главный парадокс: чем доступнее кредит, тем больше покупателей выходит на рынок.

«Когда ипотека становится дешевле, больше людей могут пройти требования банка и позволить себе кредит на большую сумму. Это повышает спрос на жилье. Если предложение новых квартир не будет успевать за растущим спросом, продавцы могут использовать это для повышения цен. В таком случае повышение доступности ипотеки и одновременный рост цен на жилье будут играть скорее в пользу продавца, чем покупателя», – пояснил Ким.

Додонов считает такой сценарий вполне вероятным.

«Чем больше развивается ипотека и чем большему кругу покупателей жилья она становится доступной, тем выше спрос на жилье. Чем выше спрос – тем выше цены», – отметил экономист.

При этом он не считает, что в Казахстане сейчас наблюдается выраженный дефицит предложения жилья.

Пенсионные деньги тоже влияют на спрос

Еще один фактор – использование пенсионных накоплений для покупки недвижимости.

«Еще один фактор, который влиял на рынок последние несколько лет, – возможность использования пенсионных накоплений на покупку жилья. Повышение порога изъятий пенсионных денег, на мой взгляд, должно заметно сократить спрос на недвижимость», – считает Вячеслав Додонов.

То есть одновременно с потенциальным удешевлением ипотеки на рынке действуют факторы, способные, наоборот, охладить спрос.

Когда жилье действительно станет доступнее?

Эксперты сходятся в одном: одной низкой ставки недостаточно.

«Доступное жилье – это не просто низкая ставка Нацбанка. Это ситуация, когда цена квартиры, первоначальный взнос и ежемесячные платежи соответствуют реальным возможностям семьи. Для этого инфляция должна устойчиво снижаться, предложение жилья – увеличиваться, ипотечные госпрограммы должны быть адресными и предсказуемыми, а реальные доходы населения – расти», – отметил Ким.

Додонов добавляет еще одно условие – насыщение рынка, когда все больше семей уже решили жилищный вопрос, а объем строительства продолжает расти.

Пока же снижение базовой ставки до 16,25% скорее задает направление, чем кардинально меняет рынок. Ипотека может начать дешеветь постепенно, но это еще не означает, что квартиры автоматически станут доступнее. Если вместе с дешевыми кредитами быстрее вырастет спрос, часть экономии заемщиков может уйти в повышение стоимости самого жилья.