Казахстанцам предложили новую ипотеку. Экономисты объяснили, стоит ли радоваться

Такой формат предполагает, что будущий заемщик сначала формирует часть необходимой суммы, а затем может претендовать на ипотеку по более выгодной ставке. Экономисты рассказали BAQ.KZ, кому подойдет эта модель, сможет ли она расширить возможности казахстанцев и повлияет ли на стоимость жилья.

Появление новых ипотечных продуктов расширяет выбор для казахстанцев, однако их доступность будет зависеть прежде всего от ставок и объема финансирования. Финансовый советник R-Finance Арман Байганов отмечает, что при высокой базовой ставке обычная рыночная ипотека остается дорогой для большинства семей.

По его оценке, около 85% ипотечного рынка Казахстана сегодня приходится на программы с государственной поддержкой, а доля займов, выдаваемых банками на коммерческих условиях, составляет около 15%. При этом из-за дорогого кредитования она постепенно сокращается.

«Главный вопрос заключается не столько в количестве и видах ипотечных программ, сколько в объеме их финансирования. Из-за высокой базовой ставки коммерческая ипотека остается дорогой, поэтому государственная поддержка рынка пока является вынужденной мерой», – пояснил Арман Байганов.

По словам эксперта, в этом году на льготные ипотечные программы предусмотрено 155 миллиардов тенге, еще 45 миллиардов планируется направить на перезапуск программы «Ұмай». Общий объем финансирования примерно вдвое превышает показатель прошлого года, однако при оценке этого роста необходимо учитывать инфляцию и подорожание недвижимости.

Байганов считает, что поддержка ипотеки влияет не только на возможность граждан приобрести жилье, но и на строительную отрасль. Сокращение финансирования, по его словам, может привести к снижению объемов строительства и затронуть занятость в секторе.

При этом даже увеличенного объема средств будет недостаточно, чтобы решить жилищный вопрос в масштабах всей страны. Эксперт привел условный расчет: если средняя стоимость квартиры составляет около 20 миллионов тенге, то 200 миллиардов тенге позволят профинансировать приобретение примерно 10 тысяч квартир.

«Полностью жилищный вопрос такие программы, конечно, не решат, но отдельным категориям населения они смогут помочь», – отметил он.

Почему банки предлагают сначала копить

Одним из заметных изменений на рынке стало появление накопительных программ в коммерческих банках. Их общий принцип заключается в том, что клиент сначала несколько лет формирует сбережения, а затем получает возможность претендовать на жилищный заем на более выгодных условиях.

Экономист Арман Бейсембаев считает, что такой подход может стать альтернативой обычной ипотеке по рыночным ставкам.

По его словам, при действующей стоимости денег кредит на жилье на 15-20 лет может оказаться слишком дорогим для семьи со средним доходом. Накопительная система позволяет банку заранее оценить финансовую дисциплину клиента и сформировать средства для долгосрочного кредитования.

«Ты сначала копишь, набираешь определенный авторитет перед банком. Банк смотрит, как ты формируешь накопления, и на основании этого может предложить заем по более низкой ставке», – объяснил экономист.

Кроме того, жилищные вклады создают для банков более устойчивую финансовую базу. В отличие от обычного депозита, который вкладчик может забрать в любой момент, накопления на жилье размещаются на длительный срок.

Это позволяет банкам планировать выдачу долгосрочных кредитов и постепенно снижать зависимость ипотечного рынка от краткосрочных источников финансирования.

Быстрой ипотеки не получится

Главная особенность накопительных программ заключается в том, что купить квартиру сразу не получится. Сначала клиенту необходимо сформировать первоначальный взнос, регулярно пополнять вклад и выполнить требования банка по сроку накопления.

Такой формат подойдет прежде всего тем, кто планирует покупку жилья заранее и готов откладывать деньги в течение нескольких лет.

Для молодых специалистов и семей, которые только начинают формировать сбережения, это возможность постепенно подготовиться к будущему кредиту и снизить размер займа.

Арман Бейсембаев отмечает, что накопительная система позволяет получить ипотеку по ставке ниже рыночной без прямого государственного финансирования.

«Если человек хочет получить ипотеку по ставке значительно ниже рыночной, он может участвовать в программе жилищных сбережений и постепенно накопить необходимую сумму. Это может занять три, пять или даже десять лет, но после выполнения условий банк сможет выдать ему жилищный заем. Опыт коммерческих банков показывает, что предлагать такие продукты без льготного финансирования возможно», – отметил экономист.

Станут ли коммерческие программы массовыми

Арман Байганов считает, что их привлекательность будет зависеть от того, какую доходность по накоплениям и какую ставку по займу предложат банки. Если условия окажутся значительно менее выгодными, чем в программах с господдержкой, массового перехода клиентов может не произойти.

Экономист считает, что интерес казахстанцев к накопительной ипотеке будет зависеть прежде всего от условий: доходности вклада, срока накопления и ставки по будущему займу. По его словам, банки развивают этот формат как альтернативу обычной ипотеке.

«Сейчас банки ищут другие пути, поскольку из-за высокой ставки стандартная коммерческая ипотека не так востребована. Поэтому они предлагают альтернативное финансирование через накопительную систему, чтобы в дальнейшем снизить процентную ставку по ипотеке», – отметил он.

Арман Бейсембаев, в свою очередь, считает, что появление новых предложений усилит конкуренцию на ипотечном рынке.

«Конкуренция, конечно, усилится. Часть клиентов может перейти в банки второго уровня, если они предложат более гибкие условия, удобный сервис и качественное обслуживание. Для самих банков это тоже выгодно: жилищные накопления формируют стабильную долгосрочную базу фондирования на 10-15 лет», – пояснил экономист.

При этом речь не обязательно идет о вытеснении уже действующих программ. Скорее, на рынке появится больше вариантов, среди которых казахстанцы смогут выбирать подходящий с учетом своих доходов, размера накоплений и срока, в который они планируют приобрести жилье.

Вырастут ли цены на квартиры

Одним из главных вопросов остается влияние новых ипотечных продуктов на стоимость недвижимости.

По мнению Армана Байганова, цены на жилье в целом могут увеличиваться примерно на уровне инфляции. 

«В среднем стоимость жилья может расти примерно на уровне инфляции. Однако в городах с высоким приростом населения динамика может быть выше. В первую очередь речь идет об Астане, Алматы и Шымкенте, где рынок недвижимости остается более активным», – пояснил экономист.

Арман Бейсенбаев, в свою очередь, обращает внимание на то, что участник накопительной программы не сразу становится покупателем. Первые несколько лет человек только формирует сбережения, поэтому дополнительный спрос возникает постепенно.

«Прямо здесь и сейчас на цены это никак не влияет, потому что человек только начинает копить. Он пока еще не покупатель», – пояснил экономист.

Таким образом, накопительные программы вряд ли приведут к резкому скачку стоимости жилья. Их влияние может стать заметным позднее, когда банки сформируют достаточный объем вкладов и начнут активнее выдавать займы.

Государственная поддержка останется адресной

Эксперты отмечают, что новые банковские продукты не смогут полностью заменить программы для отдельных социальных категорий.

Арман Бейсембаев считает, что льготная ипотека должна быть ориентирована прежде всего на конкретные категории граждан и учитывать их реальные финансовые возможности.

«Программа для работающих женщин – хорошая инициатива. Подобные ипотечные программы, на мой взгляд, должны быть предусмотрены и для многодетных семей, которым необходимо улучшить жилищные условия. Отдельные механизмы поддержки могли бы действовать и для госслужащих, у которых уровень доходов зачастую ниже. Но такие программы не должны становиться массовыми: государству важно помогать прежде всего тем, кто действительно нуждается в жилье», – отметил экономист.

Арман Байганов также отмечает, что даже ограниченные по объему программы способны помочь конкретным категориям граждан.

Ранее эксперты назвали самые выгодные ипотечные программы для молодых семей.