Половина многоэтажных домов в Костанае строилась больше полувека назад, но реновация пока стопорится

В Костанайской области насчитывается 3 734 многоэтажных дома. Из них 39 нуждаются в срочной реновации, еще семь признаны аварийными.

Один аварийный дом снесли в прошлом году. В этом году очередь должна была дойти до следующего, по адресу Кочубея, 11: жильцов планировали переселить, а старую двухэтажку демонтировать.Но до планового переселения дело не дошло. В марте на доме частично обрушилась крыша, после чего людей пришлось срочно эвакуировать. Прошло больше полугода, однако жильцы все еще ждут постоянных квартир, а аварийное здание остается на месте.

Почему расселение затянулось, что мешает сносу аварийных домов и почему в области до сих пор не утверждена общая программа реновации – разбирался корреспондент BAQ.KZ.

На 2027 год запланирован снос еще трех аварийных домов в Костанае – по улицам Кочубея, 9, Садовой, 19 и Садовой, 25. Еще два дома должны снести в Рудном – по улицам Привокзальной, 21 и Топоркова, 66.

Все эти дома давно признаны аварийными. Но областная программа реновации до сих пор не утверждена, а значит, у жильцов по-прежнему нет полной ясности, когда их переселят и когда опасные здания наконец снесут.

Крыша рухнула раньше, чем жильцов успели переселить

В марте этого года дом по улице Кочубея, 11, о котором речь шла выше, напомнил о себе уже не документами и планами, а реальным ЧП. В двухэтажке частично обрушилась крыша – прямо над квартирой, где жила женщина с двумя маленькими детьми.

При этом аварийным дом был признан еще в 2021 году. Жильцы знали о его состоянии и ждали переселения, но к моменту обрушения так и не успели получить другое жилье.

После ЧП на место прибыли аварийные службы и аким Костаная Марат Жундубаев. Людей пришлось срочно расселять. По сути, именно на этом доме городская программа реновации, которую приняли незадолго до происшествия, впервые столкнулась с реальной аварийной ситуацией.

Временное жилье жильцам предоставила частная строительная компания ТОО «Агрофирма „Ирина и К“». Она же взяла на себя обязательство переселить их в строящийся дом по улице Джамбула, а затем снести аварийную двухэтажку.

«Жильцов за свой счет расселила в разные съемные квартиры частная строительная фирма ТОО „Агрофирма „Ирина и К“. Компания достраивает дом по ул. Джамбула и, как закончит, переселит туда пострадавших. Эта же за свой счет демонтирует аварийное здание двухэтажки по Кочубея, 11, а на ее месте построит новый дом», – комментировали ситуацию после ЧП в отделе жилищных отношений акимата Костаная.

Полгода спустя жильцы все еще ждут переселения

ЧП обошлось без жертв, но оставило много вопросов. Дом по улице Кочубея, 11, был признан аварийным еще в 2021 году, однако до обрушения крыши жильцов так и не успели переселить.

С момента ЧП прошло больше полугода. Все это время люди живут в съемных квартирах и ждут переезда в новый дом по улице Джамбула. Сам аварийный дом пока тоже не снесен.

Изначально застройщик обещал переселить жильцов в сентябре. Сейчас уже октябрь, но переезд пока не состоялся.

Оператор городской программы реновации ТОО «ЖКХ-Ремонт» сообщает, что новые квартиры жильцы должны получить до конца октября. До конца года компания рассчитывает оформить разрешение на постутилизацию объекта и приступить к сносу здания.

«Дом не снесли, потому что строительная компания, которая предоставила им временное жилье, еще не закончила возведение многоэтажки по ул. Джамбула, в которой люди должны получить квартиры в собственность. Но скоро их начнут расселять», – пояснил руководитель ТОО «ЖКХ-Ремонт» Мирлан Омаров.

По его словам, переселение пройдет по принципу «квартира на квартиру»: площадь нового жилья должна соответствовать площади квартиры в аварийном доме.

Есть и еще одно условие – жильцам необходимо погасить коммунальные долги, которые остались за квартирами в старом доме. Пока этот вопрос не закрыт, завершить процедуру сноса также не могут.

«Мы давно ждем переселения в дом по Джамбула. Обещали в сентябре, но пока молчат», – рассказал Сергей, житель аварийного дома по улице Кочубея, 11, который сейчас живет в арендованной квартире.

Как будет работать реновация, пока неясно

Переселения ждут и жители соседнего дома по улице Кочубея, 9. Это такая же двухэтажка, которая давно находится в списке аварийных. В ТОО «Агрофирма „Ирина и К“» рассказали, что рассматривали возможность за свой счет временно расселить жильцов, а затем снести старый дом и построить на его месте новый.

Для застройщика такая схема должна быть экономически оправданной. Компания оплачивает временное жилье для людей, сносит аварийный дом, подводит коммуникации и строит новый. Часть квартир получает прежние собственники, остальные застройщик продает на рынке.

Но сейчас, как признают в компании, до конца не понятно, как этот механизм будет работать дальше.

«Пока у нас нет четкой картины, как этот механизм будет работать на деле. Мы разработали план детальной планировки по строительству новых домов вместо ветхих. Но, как выяснилось, ПДП нужно внести в Генеральный план города, который сейчас на стадии разработки и глобальных изменений», – сообщили в компании.

При этом расходы для застройщика значительные. По оценке компании, временное расселение жильцов, снос старого дома, подвод инженерных сетей, благоустройство и строительство новой многоэтажки могут потребовать около 10–15 млрд тенге.

Поэтому частному инвестору важно заранее понимать, что именно разрешат построить на освободившемся участке и когда вложения смогут окупиться. Пока такой определенности нет, интерес бизнеса к новым проектам реновации остается ограниченным.

Ситуация связана и с корректировкой Генерального плана Костаная, которую начали летом этого года. Документ разрабатывает столичное ТОО «Астанагенплан».

Первые обсуждения уже вызвали вопросы у местных застройщиков и представителей госорганов. В частности, обсуждалась возможность более активной застройки Костаная многоэтажными домами. Местные власти при этом обращают внимание на внешний облик города и нагрузку на существующие инженерные сети.

Работу над Генпланом планируют продолжать до середины следующего года. А поскольку проекты реновации должны учитывать будущую застройку территории, затянувшаяся корректировка документа может влиять и на сроки обновления аварийных домов.

«Квартира на квартиру»: что получат переселенцы

Еще один важный вопрос – какое именно жилье получат владельцы квартир в аварийных домах.

В городской программе реновации, утвержденной постановлением акимата Костаная 25 февраля 2026 года, прописано: «Собственникам жилых помещений (домов) предоставляются новые квартиры в равнозначных по площади размерах, но не менее однокомнатной квартиры, в соответствии с утвержденным проектом».

И здесь возникает нюанс. В старых двухэтажках квартиры зачастую небольшие. Например, трехкомнатная может занимать всего 45–50 квадратных метров. В современных новостройках на такой площади может размещаться квартира уже с меньшим количеством комнат.

Получается, что программа гарантирует прежде всего сопоставимую площадь, но не обязательно прежнее количество комнат. Что предложат собственнику трехкомнатной квартиры площадью около 50 квадратных метров – квартиру такой же площади или возможность получить более просторное жилье с доплатой, – этот вопрос требует отдельного разъяснения.

Есть у жильцов и другие опасения. Старые дома нередко находятся в давно обжитых районах, с привычными дворами и инфраструктурой. Поэтому при переселении для людей важны не только состояние новой квартиры и ее площадь, но и то, где именно будет находиться новый дом.

Пока же вся эта схема действует только в рамках городской программы.

«Мы работаем по городской программе реновации жилья, которую приняли в феврале этого года. Она касается улучшения жилищных условий лишь в пределах Костаная. Но в июле этого года вступил в силу Жилищный кодекс, согласно которому должна быть принята областная программа реновации», – пояснил Мирлан Омаров.

Программу отклоняли дважды

Областную программу реновации недавно обсудили депутаты маслихата вместе с представителями госорганов и строительной отрасли. Документ разрабатывает управление энергетики и ЖКХ Костанайской области. Однако по ключевым положениям программы пока остаются разногласия.

«Необходимость в комплексном обновлении жилищного фонда в области возникла давно. Жилищный фонд изнашивается, но в то же время регион стремительно развивается в сторону урбанизации. Большая часть квартир у нас была построена в советское время, она уже не соответствует современным нормам и требованиям и ждет обновления», – сообщил заместитель руководителя управления энергетики и ЖКХ Ануар Едрисов.

По его словам, новая программа должна предусматривать не только снос ветхих и аварийных домов и строительство новых, но и обновление инженерных сетей, развитие транспортной инфраструктуры, благоустройство и озеленение дворов.

При этом значительную часть проектов планируют реализовывать с привлечением частных инвесторов, чтобы снизить нагрузку на бюджет.

Но именно с участием инвесторов и возник один из главных вопросов. В проекте областной программы до сих пор четко не прописано само понятие «инвестор» и его роль в реновации. По словам представителей строительной отрасли, в том числе из-за этого документ уже дважды не был согласован.

«В программу, которую пока не утвердили, так и не внесли понятие „инвестор“ и понятие „реновация городской территории“, поэтому мы и отклоняли ее принятие», – рассказала исполнительный директор Ассоциации строителей Костанайской области Ирина Викулова.

По ее словам, застройщикам важно заранее понимать, что будет происходить с участком после сноса старого дома, кто отвечает за его благоустройство, какие объекты можно будет там строить и на каких условиях бизнес сможет участвовать в программе.

«Мы уже не раз предлагали закрепить все эти понятия, чтобы урегулировать дальнейшие споры, в областную программу по реновации, но пока ничего не сделано. Если строительные компании будут возводить дома на месте снесенных, они должны знать, где есть для этого перспективные территории, какие конкретно многоэтажки они могут возвести и как их участие в этой программе будет регулировать государство», – пояснила Ирина Викулова.

В ТОО «ЖКХ-Ремонт» отмечают, что в действующей городской программе эти вопросы уже прописаны. Однако представителя компании в рабочую группу по разработке областного документа не включили.

Кто будет отвечать за новую программу – пока неясно

Вопросы к проекту областной программы возникли и у управления природных ресурсов Костанайской области. В частности, пока не определено, кто будет вывозить строительный мусор после сноса старых домов, устанавливать контейнеры и рассчитывать их необходимое количество.

Этот вопрос становится особенно важным, если учесть, что на месте небольших двухэтажных домов планируют строить многоэтажки с гораздо большим количеством квартир.

Остается открытым и вопрос, кто будет оператором новой областной программы.

«Пока непонятно и кто будет оператором новой областной программы по реновации. И как будут сосуществовать две программы – городская и областная», – отметил руководитель ТОО «ЖКХ-Ремонт» Мирлан Омаров.

По его словам, сложности возникли уже при расселении первого аварийного дома, где было всего восемь квартир. Пришлось решать вопросы как с самими жильцами, так и с оформлением документов.

В ТОО «ЖКХ-Ремонт» считают, что при разработке программы можно изучить опыт Кокшетау, где подобный механизм уже работает. Однако пока в Костанайской области не согласованы даже основные положения новой программы.

За разъяснением, почему вокруг документа остается столько вопросов и почему часть предложений до сих пор не учтена, корреспондент BAQ.KZ обратился в управление энергетики и ЖКХ – разработчику программы.

«Перед нами ставят вопросы, которые не в нашей компетенции. В частности, о том, как будут сноситься ветхие и застраиваться новые дома. Но мы не управление строительства. Хотя мы готовы всех выслушать и надеемся, что уже на следующем заседании все острые моменты урегулируем», – сообщил заместитель руководителя управления энергетики и ЖКХ Ануар Едрисов.

Он также пояснил, что после принятия областной программы действующая городская программа прекратит работу.

Но кто станет оператором новой системы – нынешнее ТОО «ЖКХ-Ремонт» или другая организация, которая будет работать уже по всей области, – пока не определено.