Продал и отсудил обратно: почему покупка квартиры может закончиться потерей жилья и денег

В Казахстане всё чаще обсуждают схему, при которой после продажи квартиры прежний собственник через суд признаёт сделку недействительной. В результате покупатель может остаться и без недвижимости, и без уплаченных средств. Юристы предупреждают, что такая практика давно распространена в России и при определённых условиях может работать и в нашей стране из-за схожести норм гражданского законодательства и существующих правовых пробелов. Подробности раскрыли эксперты-юристы в материале BAQ.KZ.

Как поясняет адвокат Коллегии адвокатов Акмолинской области Нурлан Жанабаев, право собственности на недвижимость действительно возникает с момента государственной регистрации, что прямо следует из статей 188 и 288 Гражданского кодекса Республики Казахстан. При этом договор купли-продажи считается заключённым после согласования всех существенных условий, а покупатель формально приобретает статус собственника. Однако сам факт регистрации не исключает возможности последующего оспаривания сделки в судебном порядке, если будут выявлены основания, предусмотренные законом.

На каких основаниях сделки признают недействительными

Жанабаев отмечает, что гражданское законодательство Республики Казахстан допускает признание сделок недействительными при наличии чётко установленных оснований. В судах чаще всего рассматриваются иски, связанные с:

• заблуждением, обманом, насилием или угрозой при заключении сделки (статья 159 ГК РК);

• мнимыми и притворными сделками, когда договор заключается формально, без реального намерения создать соответствующие правовые последствия (статья 160 ГК РК);

• отсутствием действительного волеизъявления одной из сторон.

Суд при этом оценивает не только документы, но и фактические обстоятельства: состояние стороны сделки, мотивы, а также реальность передачи денежных средств и имущества.

Почему продавец может остаться в квартире

По словам спикера, отдельный фактор риска для покупателя связан с периодом судебного разбирательства.

"С учётом положений статьи 25 Конституции Республики Казахстан суды, как правило, исходят из необходимости недопущения преждевременного лишения гражданина жилого помещения до окончательного разрешения спора", — отмечает адвокат.

На практике это означает, что до вступления судебного решения в законную силу прежний собственник нередко продолжает проживать в квартире. Выселение, как правило, применяется лишь после завершения всех судебных стадий, включая апелляцию. Рассмотрение таких дел может затянуться до одного года.

Формально при признании сделки недействительной применяется реституция: стороны обязаны вернуть друг другу всё полученное. Продавец возвращает деньги, покупатель - квартиру.

Однако, как подчёркивают юристы, на практике возврат денежных средств далеко не всегда возможен. Итог зависит от того, располагает ли продавец реальными средствами, были ли приняты обеспечительные меры и насколько эффективно работает исполнительное производство. В результате покупатель может потерять и жильё, и деньги.

Добросовестный приобретатель: защита есть, но не всегда

Гражданский кодекс Республики Казахстан предусматривает защиту добросовестного приобретателя (статья 261 ГК РК). Однако её применение возможно только при совокупности условий и каждый раз оценивается судом индивидуально.

Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли или в результате мошенничества, суд может встать на сторону прежнего владельца, даже если покупатель действовал добросовестно и не знал о проблемах сделки.

Типичные схемы и реальные кейсы

По словам председателя алматинского филиала ПЮК "AdilZanger" Жанетта Камелева, наиболее распространённые споры связаны со случаями, когда продавец сам становится жертвой мошенников.

"Часто продавец, будучи введённым в заблуждение, продаёт квартиру, получает деньги и вкладывает их в сомнительный проект. В итоге он остаётся и без денег, и без жилья. Далее недвижимость перепродаётся несколько раз, а затем инициируются иски о признании сделок недействительными. В таких делах иногда страдают и добросовестные приобретатели", — отмечает юрист.

В практике встречаются как решения в пользу покупателей, так и отрицательные кейсы, когда квартира возвращается продавцу, а покупатель фактически остаётся ни с чем.

Сроки и риски

Общий срок для оспаривания сделок составляет три года. Именно в этот период любая из сторон вправе обратиться в суд при наличии нарушения прав и законных интересов.

При этом решение суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, а в случае подачи апелляционной жалобы - сразу после её рассмотрения. Это может повлечь немедленное выселение лица, проживающего в спорной квартире.

Как снизить риски перед покупкой жилья

Юристы советуют насторожиться ещё до подписания договора, если присутствуют следующие признаки:

• продавец пожилой, одинокий, продаёт единственное жильё без встречной покупки;

• сделку торопят оформить в сжатые сроки;

• цена существенно ниже рыночной;

• расчёты предлагают проводить наличными;

• квартира продаётся по доверенности без участия собственника;

• объект недвижимости уже несколько раз перепродавался за короткий период.

Эксперты подчёркивают, что даже при формальной чистоте документов покупка жилья требует углублённой правовой проверки. В противном случае покупатель может столкнуться с затяжным судебным спором и риском утраты как имущества, так и уплаченных средств.