«Рынок замирает»: что происходит с ценами на жилье в Казахстане

В августе 2026 года в Казахстане зарегистрировали 35 807 сделок купли-продажи жилья. По сравнению с июлем их количество сократилось на 3,6%, а в годовом выражении — на 13,5%. Снижение продолжается второй месяц подряд. Почему казахстанцы стали реже покупать жилье, стоит ли ждать снижения цен и когда рынок может восстановиться, корреспонденту BAQ.KZ рассказала девелопер и эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова.

По словам эксперта, одним из главных факторов, сдерживающих спрос, остается высокая стоимость заемных средств. Рыночные ипотечные ставки делают покупку жилья недоступной для значительной части семей.

«Реальная покупательная способность просела. Люди не перестали хотеть квартиру. Спрос никуда не делся. Он просто заблокирован платежом. Человек готов купить, но не проходит по кредиту.

Раньше рынок вытягивала льготная ипотека под 7%. Условия ужесточили. По "Наурызу" и по "7-20-25" нужно не иметь жилья в собственности последние пять лет. Круг покупателей сузился. Депозит по "Наурызу" в два миллиона тенге отсекает еще часть семей», - поясняет эксперт.

Почему просели сделки в Алматинской области

В августе наиболее заметное месячное сокращение числа сделок было зафиксировано в Алматинской области - на 21,1%.

Эксперт обращает внимание, что рынок области следует рассматривать отдельно от рынка города Алматы.

Одной из причин такого снижения эксперт считает структуру местного рынка: значительную его часть составляют частные дома и земельные участки, спрос на которые сильнее зависит от сезона.

«Дело в структуре рынка области. Там большая доля сделок с частными домами и участками. Такой спрос сильно завязан на сезон. Летом активно берут загород. К концу лета волна спадает, и статистика проседает резче».

На процентную динамику влияет и сравнительно небольшое количество сделок. При меньшей базе даже изменение на несколько сотен операций способно заметно отразиться на показателях.

Сезонное снижение или новый тренд

По мнению Сейтнуровой, нынешняя ситуация сочетает сезонные и фундаментальные факторы. Август традиционно может быть менее активным по сравнению с предыдущими месяцами, однако снижение второй месяц подряд уже требует внимания.

«Не стоит спешить с выводами и называть это устойчивым трендом на снижение. Точнее будет сказать, что рынок вошел в фазу охлаждения. Он реагирует на дорогую ипотеку и исчерпание лимитов по льготным программам. Пока ставки остаются высокими, активность будет вялой.

Более ясную картину дадут сентябрь и октябрь. Это традиционно активный деловой сезон. Если после лета количество сделок не начнет расти, тогда уже можно будет говорить о структурном спаде. Сезонный фактор в таком случае будет ни при чем».

Новостройки или вторичка: что страдает сильнее

Высокие ставки особенно чувствительны для вторичного рынка, поскольку значительная часть льготных жилищных программ ориентирована на приобретение жилья в новостройках.

В августе количество сделок с квартирами в Казахстане снизилось на 3%, тогда как с индивидуальными жилыми домами - на 5,8%.

«Новостройку частично держат господдержка и рассрочка от застройщиков. Вторичку в основном берут по рыночной ставке, а рыночная ставка сейчас заградительная», - отметила Сейтнурова.

При этом эксперт советует внимательно оценивать предложения застройщиков о рассрочке и рассчитывать итоговую стоимость покупки, а не ориентироваться только на заявленное отсутствие процентов.

Будут ли продавцы снижать цены

Сокращение количества сделок пока не означает автоматического падения стоимости недвижимости. По наблюдениям Сейтнуровой, собственники квартир на вторичном рынке зачастую предпочитают отложить продажу или сдавать жилье в аренду, а не значительно снижать цену.

«Поэтому мы видим не снижение цен, а снижение числа сделок. Рынок замирает, а не дешевеет», — пояснила эксперт.

У застройщиков возможностей для заметного снижения цен также немного из-за роста себестоимости строительства. 

«У застройщиков своя причина держать цену. Себестоимость стройки растет. С 2027 года на отрасль ложится НДС. Он бьет по стоимости стройматериалов и по экономике проекта. Застройщику некуда опускать цену, у него дорожает вход. Полный эффект от НДС мы увидим в ценах новых проектов в 2027 и 2028 годах».

При этом на рынке могут появляться точечные скидки, акции, предложения по отделке и другие инструменты стимулирования покупателей.

«Но обвала прайса ждать не стоит, пока рынок держит хотя бы такой объем сделок», - говорит эксперт. 

Что будет с рынком жилья до конца года

До конца 2026 года резкого восстановления активности на рынке жилья ожидать не стоит. По словам Диляры Сейтнуровой, одним из позитивных сигналов для рынка стало замедление инфляции. Если тенденция к снижению базовой ставки продолжится, вслед за ней постепенно может начать дешеветь и ипотека. Однако быстрого разворота эксперт не ожидает.

«Сделок будет примерно столько же или чуть меньше. Небольшое оживление возможно к концу года на деловой активности и на отложенном спросе. Но говорить о полноценном восстановлении рано. Реальный разворот начнется тогда, когда ставка уйдет заметно ниже».

Одним из главных условий для возвращения массового покупателя эксперт называет доступную ипотеку. По ее оценке, рыночная ставка должна приблизиться к 12-13%.

«Пока она стоит на 20%, массового покупателя рынок не увидит», — подчеркнула эксперт.

Еще одним условием должен стать рост реальных доходов населения. Зарплаты, по мнению Сейтнуровой, должны расти быстрее инфляции, чтобы покупательная способность населения начала восстанавливаться.

Также рынку необходимы адресные жилищные программы. Эксперт считает, что льготные инструменты должны быть доступны более широкому кругу нуждающихся в жилье граждан.

«Наурыз» и «Умай» двигаются в правильную сторону. Их надо доводить до масштаба», - считает она.

Наконец, важную роль играет доверие покупателей. Люди будут активнее выходить на сделки, когда снизятся опасения по поводу возможного падения стоимости недвижимости и надежности застройщиков.

«Спрос не исчез. Он ждет своего момента. Как только деньги подешевеют, рынок оживет быстрее, чем сейчас кажется», - заключила эксперт.

Ранее сообщалось, что почти миллион казахстанцев стоят в очереди на жилье.