Трагедия с кондиционером: эксперты ЖКХ оценили должен ли глава ОСИ нести ответственность

В Астане продолжается суд по делу о гибели фельдшера Улданы Мырзуан, на которую в прошлом году обрушился кондиционер. На фоне резонансного дела председатели ОСИ массово стали задаваться вопросом, почему они могут должны нести полную ответственность за состояние жилого фонда? Мы решили узнать у известных экспертов сферы ЖКХ, кто должен отвечать за надлежащее состояние фасадов домов, вовремя реагировать на проблемы и реально нести ответственность.  

Помогая разобраться в ситуации Председатель Коллегиального Совета Республиканского Альянса ЖКХ, саморегулирования и общественного контроля Шолпан Бертисбаева подчеркивает: прежде чем делать выводы о якобы недобросовестном исполнении председателем ОСИ своих обязанностей, необходимо рассмотреть ситуацию комплексно.

«На мой взгляд, здесь следует выделить четыре ключевых аспекта, поскольку ответственность за состояние многоквартирного жилого дома не может рассматриваться исключительно через призму деятельности председателя ОСИ. Первый аспект - правовое поле, действовавшее на момент возникновения спорной ситуации. Прежде всего необходимо установить, какие именно нормы законодательства действовали в ноябре 2025 года, какие обязанности были возложены на председателя ОСИ, а какие, непосредственно, на государственные уполномоченные органы», - говорит Шолпан Бертисбаева.

Эксперт отмечает, что в ноябре 2025 года действовало соответствующее законодательство Республики Казахстан в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, а также законодательство в сфере жилищных отношений. Поэтому оценка действий председателя ОСИ должна осуществляться исключительно исходя из конкретных полномочий и обязанностей, установленных законодательством на тот момент, а не посредством возложения на него функций государственных органов.

«Второй вопрос – это полномочия и ответственность Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и строительства Республики Казахстан. Необходимо чётко разграничивать полномочия председателя ОСИ, местных исполнительных органов и центрального уполномоченного органа. Если речь идёт о техническом состоянии многоквартирного дома, капитальном ремонте, соблюдении обязательных требований и контроле за их исполнением, необходимо установить: какой именно государственный орган отвечает за соответствующее направление, какие контрольные функции он осуществляет и каким образом они реализуются на практике», - продолжает спикер.

К третьему аспекту Шолпан Бертисбаева причислила функции и ответственность жилищной инспекции. Если законодательством на жилищную инспекцию возложены функции по госконтролю в сфере жилищных отношений, техническому обследованию многоквартирных жилых домов и контролю за их надлежащим содержанием, возникают закономерные вопросы.

«Был ли установлен график технических обследований жилых домов? Когда конкретно проводилось обследование данного дома? Каковы его результаты? Какие нарушения были выявлены и какие меры реагирования были приняты? Это принципиально важно, поскольку нельзя сначала допустить накопление проблем в многоквартирном доме, а затем всю ответственность за последствия возложить на председателя ОСИ. Кроме того, необходимо обеспечить прозрачность информации о техническом состоянии многоквартирных домов, проведённых обследованиях, капитальных ремонтах и качестве выполненных работ», - отвечает спикер.

В целом, говорит Шолпан Бертисбаева, проблемы в сфере ЖКХ из года в год не исчезают, а во многих случаях только накапливаются. Имеют место многочисленные нарушения требований законодательства, в том числе законодательства о жилищных отношениях. Поэтому возникает уже системный вопрос: если государственный контроль должен осуществляться непрерывно и постоянно, почему проблемы выявляются только после многочисленных обращений граждан, жалоб и возникновения угрозы безопасности?

Отсюда вытекает четвёртый и последний аспект - ответственность органов градостроительного контроля. Отдельный блок вопросов касается соответствующего столичного Управления и его полномочий в сфере контроля за строительно-монтажными работами, соблюдением установленных требований, техническим надзором и порядком ввода объектов в эксплуатацию.

«Здесь возникает совершенно конкретный вопрос по ситуации с установкой кондиционера на многоквартирном жилом доме: Кто и на каком основании разрешил такую установку? Были ли получены необходимые согласования? Соответствовала ли установка требованиям законодательства? Был ли проведён контроль со стороны уполномоченного органа? И главное — почему в подобных ситуациях ответственность пытаются свести исключительно к деятельности председателя ОСИ?», - говорит Шолпан Бертисбаева.

Прежде чем обвинять председателя ОСИ в недобросовестном исполнении обязанностей, считает эксперт, необходимо определить кто и на каком уровне государственного управления был обязан своевременно выявить проблему, проконтролировать её устранение и предотвратить угрозу безопасности жителей. Именно поэтому, если государство хочет построить действительно работающую систему ОСИ следует не усиливать персональную ответственность председателя, а создать четкое распределение ответственности между собственниками - ОСИ - председателем - госорганами.

«Нельзя передавать собственникам управление домом и одновременно перекладывать на них функции государства по контролю и надзору за соблюдением законодательства. Именно эту проблему, в рамках деятельности Комитета ЖКХ намерен поднимать Альянс ЖКХ перед Министерством промышленности и строительства, Генеральной прокуратурой и другими уполномоченными государственными органами, Правительством и Курултаем», - рассказала Шолпан Бертисбаева.

В статье второй Закона «О жилищных отношениях» написано, что фасад является частью общедомового имущества. Ну, логика действия такова, что в данном конкретном случае будет разбираться суд, рассказывает председатель Алматинской городской ассоциации КСК Аркадий Рубцов.

По факту, продолжает эксперт, в Казахстане с фасадов постоянно что-то падает: парапеты, плитки и правоприменительная практика сформирована однозначно. Весь денежный ущерб взыскивается с формы управления этой ОСИ либо с субъекта управления. Сейчас это управляющая компания или КСК. Поэтому в данном случае Прокуратура действует в фарватере данной практики, подчеркивает Аркадий Рубцов.

«Проблема в другом. Согласно статье 42, размер взносов утверждается собственниками квартир. Размер минимального тарифа утверждается маслихатом и никогда даже приблизительно не равен сумме необходимой для реального дорогостоящего ремонта фасада. Ну, либо той же самой кровли. И если необходимо производить какие-то работы, то всегда необходимо собрание собственников, сбор дополнительных денежных средств, либо участие в государственной программе по капитальному ремонту таких дорогостоящих частей общедомового имущества. А собственники квартир в свою очередь на собраниях голосуют против. И мы не имеем реальной законной возможности каким бы то ни было образом урегулировать данную проблему года так с 1997-го», - рассказывает Аркадий Рубцов

Заложниками подобного рода обстоятельств становятся руководители, отмечает наш спикер. Сейчас это председатель объединения собственников имущества. В свое время таким руководителям в типовой устав официально вложили функцию обеспечивать безопасность и комфортность проживания. Однако каким образом это можно сделать, если собственники квартир не платят за это ровно столько, сколько это стоит – вопрос открытый.

Остается и еще один пункт: почему законодатель не вводит норму, обязывающую председателей объединений собственников имущества проходить хоть какое-то обучение? Председатель ОСИ – это собственник, который выбран жильцами. По сути, продолжает эксперт, он никому ничего не должен.

«И, как правило, отсутствие дополнительной информации иногда способствует. К возникновению тех или иных аварийных ситуаций необходимо закрывать и этот законодательный пробел. Примерно такая логика», - подчеркнул эксперт.