Упадут ли цены на жилье в Казахстане? Эксперт объяснила, чего ждать до конца года

Несмотря на снижение базовой ставки до 16,75%, сокращение количества сделок на первичном рынке почти на 20% в первом полугодии 2026 года и снижение покупательской активности, ожидать заметного удешевления жилья пока не стоит. Такой прогноз дала эксперт по недвижимости Qazaq Expert Club Диляра Сейтнурова, сообщает корреспондент BAQ.KZ.

По ее мнению, во второй половине 2026 года цены на жилье в крупнейших городах Казахстана, скорее всего, останутся стабильными либо продолжат постепенно расти.

«Я не вижу оснований для существенного снижения цен на жилье. Напротив, большинство факторов пока указывает на сохранение нынешнего уровня стоимости. Если раньше первичный рынок пользовался налоговыми льготами, то с 1 января 2026 года застройщики обязаны платить 16% НДС при продаже жилья. Этот налог фактически включается в стоимость каждого квадратного метра. Многие компании начали корректировать цены еще в 2025 году, заранее готовясь к новым налоговым правилам», – сказала Диляра Сейтнурова.

Почему строительство дорожает

По словам эксперта, дополнительное давление на рынок оказывает отмена льготных налоговых режимов для подрядных организаций. Это увеличивает стоимость строительных работ и приводит к росту себестоимости жилья.

Еще один фактор – ограниченные возможности для нового строительства.

В Алматы свободных площадок становится все меньше из-за природных особенностей города и строгих сейсмических требований. Поэтому основными направлениями развития становятся реновация существующей застройки и более эффективное использование уже освоенных территорий.

«В Астане территориальных ограничений значительно меньше, однако главным сдерживающим фактором остается инженерная инфраструктура. По оценкам участников рынка, ежегодный спрос на новое жилье в столице примерно на 15–20% превышает объем вводимых квартир. Кроме того, постоянный приток населения продолжает поддерживать спрос даже в условиях дорогих кредитов. В Шымкенте и большинстве регионов земельных участков больше, однако далеко не все они обеспечены необходимыми инженерными сетями. Для освоения новых территорий требуются значительные инвестиции в строительство систем водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, что также увеличивает стоимость строительства», – пояснила эксперт.

Как новый Строительный кодекс повлияет на рынок

По мнению Диляры Сейтнуровой, дополнительное влияние на рынок окажет новый Строительный кодекс, вступивший в силу 1 июля 2026 года.

Документ предусматривает обязательную экспертизу проектов планировки, ограничивает возможность корректировки проектов детальной планировки и усиливает ответственность всех участников строительного процесса.

«На практике это приведет к увеличению сроков подготовки новых проектов и росту административных расходов. Часть девелоперов может взять паузу, чтобы адаптироваться к новым требованиям, а запуск некоторых проектов будет отложен. Это способно сократить объем нового предложения на рынке. Если спрос начнет восстанавливаться, ограниченное количество новых проектов будет способствовать сохранению нынешнего уровня цен», – считает Сейтнурова.

Вторичный рынок тоже не готов к снижению цен

По словам эксперта, владельцы квартир, оформившие ипотеку по низким ставкам несколько лет назад, не спешат продавать недвижимость.

«По данным Бюро национальной статистики, в июне 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Алматы составляла около 741 тысячи тенге, тогда как на первичном рынке – около 720 тысяч тенге. Таким образом, разница между двумя сегментами практически исчезла. Пока предложение остается ограниченным, а собственники не заинтересованы в продаже жилья, предпосылок для заметного снижения цен значительно меньше», – отметила эксперт.

Что может изменить ситуацию

При этом Диляра Сейтнурова отмечает, что на рынок могут повлиять новые изменения.

Одним из факторов она называет повышение порогов достаточности для использования пенсионных накоплений. По ее мнению, это может снизить активность покупателей в сегменте жилья стоимостью 25–45 млн тенге, особенно в Алматы.

«Еще один фактор – сохраняющаяся слабость спроса. Несмотря на снижение базовой ставки, стоимость кредитов остается высокой. Если инфляция будет снижаться медленнее ожидаемого, Национальный банк может временно приостановить дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики. В таком случае рынок жилья по-прежнему будет в значительной степени зависеть от государственных программ поддержки», – подчеркнула эксперт.

По словам Диляры Сейтнуровой, устойчивое снижение цен возможно только при одновременном выполнении сразу нескольких условий: значительном увеличении предложения на рынке, снижении себестоимости строительства, росте объемов ввода жилья и длительном ослаблении спроса.

Поскольку сейчас большинство этих факторов одновременно не наблюдается, вероятность существенного удешевления жилья остается невысокой.