Все выше и выше - Концепцию развития Костаная до 2050 года представили жителям

Потребность в существенной корректировке Генерального плана Костаная назрела давно. Главный документ по концептуальному развитию был принят в 2020 году, но власти признали, что он уже не актуален. В нём не учтены темпы демографии и экономического развития областного центра. Подрядчик- исполнитель корректировки Генерального плана был нанят в 2025 году, но оказался недобросовестным. Договор с ним удалось расторгнуть в конце прошлого года, а в этом корректировкой занялась столичная компания с большим опытом. Их видение развития Костаная удивило не только жителей, но и застройщиков.

От усадебной застройки в центре - к высоткам

Было обозначено несколько направлений. По одному из них предполагается практически полный снос малоэтажной застройки в центральной части города. Где сосредоточен частный сектор. Это и миниатюрные, покосившиеся от старости домики с печным отоплением и двух-трехэтажные коттеджи в современном стиле.

Снос начался несколько лет назад. Менять уютную зеленую усадьбу в центре города на квартиру в многоэтажке никто не соглашался. Ни одна такая застройка не прошла без судебных тяжб и долгих разбирательств. О том, что не со всеми владельцами частных домов удалось договориться, свидетельствуют старые домики, которые ютятся рядом с новомодными высотками.

Однако городские власти приняли решение- перспектива за современными строениями, а от частного сектора нужно избавляться.

"В центре Костаная сейчас в основном усадебная застройка, ее со временем должны заменить современные кварталы. Реновация центральной части города - это первое направление, по которому мы будем работать при корректировке Генерального плана", - сообщила руководитель отдела архитектуры и градостроительства акимата Костаная Гулсара Курмангалиева.

Речь, прежде всего, о центральном квадрате города. Здесь самые старые одноэтажные жилые постройки с очень изношенными коммуникациями и инженерными сетями.

Функциональное зонирование не равно изъятию земли

Однако жители этих улиц считают, что акимат хочет за бесценок скупить их дома, чтобы обеспечить частным застройщикам место для возведения коммерческого жилья и другой инфраструктуры.

"А если нас не устроит цена, имеем ли право не продавать свое жилье?" "Можем ли остаться в частном доме, несмотря на планы акимата?" "Где гарантия, что нам дадут жилье, которое нас утроит?" - эти и другие вопросы жители часто задают в социальных сетях акимата Костаная.

В отделе архитектуры пояснили: согласно корректировке Генерального плана, действительно, предусмотрено зонирование на жилые, рекреационные и производственные зоны.

"Но это не означает, что мы имеем право изымать земли. Собственники домов и земли, если оно официально закреплено в правоустанавливающих документах, имеют право и дальше использовать участки по своему назначению и жить в домах", - пояснила руководитель отдела архитектуры акимата Костаная.

Когда земля нужна под строительство в связи с государственной надобностью- это совсем другая процедура. В случае с частным застройщиком, здесь всё как на рынке: один продаёт, второй покупает. И если участники сделки не договорились, хозяин продолжает жить в своем доме, несмотря на массовую застройку высотками.

"Когда речь идет об изъятии земли под государственные нужды - строительство школы, больницы или стадиона, действует другой закон. Акимат ориентируется на государственную оценку и возможности бюджета, поэтому цена выкупа может быть гораздо ниже рыночной, но собственник не имеет права это игнорировать", - пояснила заместитель руководителя отдела архитектуры Ирина Ермолина.

В отделе отметили, что конкретного разделения на функциональные зоны пока нет ни в одном районе города. Но как только появится, жителям все озвучат.

Южная часть тоже станет многоэтажной

Несмотря на опасения жителей, которые уже адресуют свои многочисленные вопросы представителям госорганов, местные власти придерживаются концепции роста многоэтажек. И не только в центральной части города, но и за его пределами. Сейчас в Костанае активно развивается новый микрорайон, расположенный в южной части города, по дороге в сторону моногорода Рудный.

За пять с лишним лет в нем так и не появилась долгожданная школа. Начали ее строить еще в 2021 году, но в итоге она превратилась в один из самых проблемных долгостроев. До сих пор нет ни детских садов, ни большого супермаркета, ни рынка, курсирует только один автобус. Жители неохотно покупают квартиры в этом районе. И даже продажа 124-ти индивидуальных домов, которые здесь можно было приобрести по цене двухкомнатной квартиры, серьезно затянулась.

Тем не менее, в новом Генеральном плане упор сделан именно на развитии этого района и южной части областного центра.

"В действующем Генплане этот район отводится под коттеджи и индивидуальные дома. Но с учетом корректировки, в Кунае разместятся преимущественно многоэтажные и среднеэтажные дома", - подчеркнули в отделе архитектуры.

Несмотря на все проблемы, которые сейчас есть в микрорайоне, власти рассматривают его, как один из самых перспективных для реновации, наряду с центром города. И обещают не только развитие жилой застройки, но и социальной инфраструктуры. Хотя почти такие же обещания звучали десять лет назад.

Больше производственных территорий

В новом генеральном плане Кустаная также сделан упор на создание новых промышленных зон. В северной части города и частично западной исторически существовал дизельный завод, теперь это автомобильный. Новая концепция развития предусматривает увеличение производственных площадей в этой части города.

"Производственные территории площадью более 300 гектаров отдадут под создание промышленного кластера в северной части города. В западной части освободят еще большую территорию - более 1000 гектаров под территория для новых производств", - отметил аким Костаная Марат Жундубаев.

Промышленные предприятия тоже планирует развивать в этой части города, поэтому под них изымут земли сельхозназначения, а их почти 600 гектаров. В акимате объяснили: располагать вблизи существующей промышленной зоны сельхозугодья не целесообразно.

В северо-западном районе Костаная хотят построить большие канализационные очистные сооружения производительностью более 85 000 кубов в сутки. Плюс напорный трубопровод или самотечный коллектор для их оттока. Рассматривается вопрос строительства новых электрических подстанций и котельных.

Дачные общества поставят в резерв

Больше всего вопросов и возмущений в корректировке Генерального плана вызвало дачное направление. Согласно предстоящим изменениям, из 18 действующих дачных обществ в Костанае останется только восемь. Десять заберут под жилищную застройку и рекреационные зоны.

Под будущее строительство попадает земля восьми садовых обществ и двух под скверы и парки. Все дачные общества, которые хотят изъять, расположены рядом с городом. Люди живут там давно, построили капитальные дома, многие прописаны семьями, потому снос вряд ли пройдет без судебных разбирательств.

"Речь идет не о сиюминутном сносе дач, а лишь постановке их в градостроительный резерв под будущую жилую застройку - вплоть до 2050 года", - прокомментировали этот вопрос в отделе архитектуры и градостроительства акимата Костаная.

"Акимат дает на сотку от 700 до 800 тысяч тенге, но мы оцениваем свою землю - минимум три миллиона за сотку. Дачи благоустроенные, в черте города. Почему мы должны отдавать их за бесценок?" - говорит председатель дачного общества "Юбилейный" Георгий Чеботов.

Эстакады, дороги и развязки

Не меньшая проблема - развитие дорожно-транспортной инфраструктуры. Согласно обновленному Генеральному плану, ее тоже "возвысят". В городе планируют построить, как минимум три эстакады.

"Эстакады - дорогостоящее и сложное строительство, но нам они необходимы. В Костанае в отличии от других города много железнодорожных переездов. С ростом автомобилей и увеличением интенсивности движения, они сильно осложняют проезд, поэтому сделали выбор в пользу эстакад", - сообщил аким Костаная.

Однако про начало строительства одной из них говорят уже несколько лет, но никак не могут приступить из-за сложности проекта и большого бюджета. На этот раз сроки перенесли на следующий год. В планах также расширение проезжей части на основных магистральных улицах, ПСД еще не разработаны и когда их начнут менять, в акимате не знают.

Новая концепция развития Костаная предусматривает большую высотную застройку, рост улиц ввысь, расширение промышленных зон и существенное сокращение дачных земель. Некоторые застройщики уже высказались критично относительно строительства слишком высоких домов.

В частности, владелец костанайской строительной компании Игорь Ким считает, что городу не стоит отдавать всю центральную часть под 9-12-ти, а то и 15-эти этажные высотки.

"Такие многоэтажки в большом количестве дадут большую нагрузку на коммунальные сети, которые на них не рассчитаны. Может стоит обратить внимание на европейский опыт, где строит одно-двухэтажные дома?" - высказал мнение застройщик.

В отделе архитектуры и градостроительства акимата Костаная подчеркивают: все нововведения будут реализовывать поэтапно - вплоть до 2050 года. Обновленный Генеральный план принимается сроком на 15 лет. И за это время в случае серьезных разногласий или невозможности ему следовать, документ будут корректировать.