Юрист предупредила о самых опасных схемах на рынке новостроек Казахстана

Рынок недвижимости Казахстана, который еще недавно демонстрировал рекордные темпы роста благодаря государственным жилищным программам, высокому спросу и активному строительству, сегодня сталкивается с новой реальностью. На смену строительному буму пришли замороженные объекты, дефицит финансирования, судебные споры и уголовные дела с многомиллиардным ущербом. О причинах происходящего и возможных путях решения проблемы рассказала эксперт в интервью с корреспондентом BAQ.KZ.

По мнению юридического консультанта ПЮК «Adilzanger» Юлии Абжановой, основанием происходящего стал целый комплекс экономических, законодательных и управленческих проблем, которые сегодня оказывают влияние на весь рынок недвижимости.

Почему строительный рынок столкнулся с финансовым кризисом

Одной из ключевых причин роста количества судебных споров эксперт называет ухудшение финансового положения части строительных компаний.

В период активного роста рынка многие застройщики фактически работали за счет постоянного притока средств новых покупателей. Однако после ужесточения ипотечных условий и снижения покупательской активности эта модель начала давать сбои.

«Когда покупательская способность упала, а ипотечные краны прикрыли, строительные компании остались без денег. Заморозка объектов автоматически потянула за собой шквал исков от разгневанных покупателей, которые требуют вернуть их кровные или выплатить неустойку за каждый день просрочки», – отметила Юлия Абжанова.

По словам юриста, финансовые проблемы стали лишь одной из причин. Не менее серьезным фактором остаются пробелы в законодательстве, которыми продолжают пользоваться недобросовестные участники рынка.

«Действующие законы до сих пор оставляют недобросовестным строителям лазейки. Они умудряются продавать квартиры в домах, которые строятся с грубейшими нарушениями, без половины разрешительных документов или вообще на чужой земле. При этом застройщики никого не боятся, рассчитывая "развести" вопросы позже» – считает эксперт.

Еще одной системной проблемой Абжанова называет позднее реагирование государственных органов на нарушения в строительной сфере.

По ее словам, органы государственного архитектурно-строительного контроля и акиматы нередко начинают активные проверки уже после завершения строительства или даже после ввода объекта в эксплуатацию.

«Государственный архитектурно-строительный контроль (ГАСК) и акиматы начинают массово выявлять незаконные постройки и подавать в суд, когда многоэтажка уже полностью возведена, а в худшем случае – даже введена в эксплуатацию», – пояснила Абжанова.

В результате возникают процессы о приостановлении строительства, признании недействительными актов ввода в эксплуатацию и даже о сносе готовых жилых комплексов. При этом последствия зачастую затрагивают не только застройщиков.

«Последствия подобных решений в первую очередь отражаются на добросовестных покупателях жилья», – подчеркнула собеседница.

Дополнительным фактором роста судебной нагрузки стали конфликты, связанные с переходом от КСК к ОСИ. Во многих регионах бывшие управляющие организации не передают техническую документацию новым объединениям собственников имущества, возникают споры вокруг подвальных помещений и коммерческих площадей, а также судебные разбирательства по коммунальным и целевым платежам.

Наконец, сами казахстанцы стали гораздо активнее отстаивать свои права в судах.

Какие споры сегодня чаще всего рассматривают суды

По словам эксперта, судебная практика последних лет позволяет выделить пять основных категорий конфликтов на рынке недвижимости.

Первая категория связана с так называемым серым долевым строительством. Это споры между вкладчиками и застройщиками по договорам бронирования, инвестирования, уступки прав требования и другим механизмам привлечения средств. Покупатели требуют признания таких соглашений недействительными, возврата денег и выплаты неустоек за многолетние задержки строительства.

Вторая группа включает строительные и административные споры между государственными органами и застройщиками. Акиматы и органы контроля требуют признания объектов незаконными, отмены разрешительных документов либо сноса уже построенных зданий. В таких ситуациях заложниками конфликтов часто становятся покупатели жилья.

Третья категория касается оспаривания сделок купли-продажи недвижимости. Основанием для исков становятся нарушения прав супругов, отсутствие нотариального согласия на продажу, появление наследников или процедуры банкротства физических лиц, в рамках которых финансовые управляющие добиваются признания сделок недействительными.

Четвертая группа споров возникает при разделе имущества после развода. Особенно сложными остаются случаи, когда квартира приобреталась в ипотеку. Суду приходится определять доли каждого из супругов, учитывать размер первоначального взноса и решать вопрос дальнейшего распределения долговых обязательств перед банком.

Пятая категория связана с коммунальными конфликтами. Это споры между ОСИ и жильцами о взыскании долгов по целевым и коммунальным платежам, разбирательства с поставщиками услуг, а также процессы о выселении арендаторов, которые не оплачивают проживание или наносят ущерб имуществу.

Миллиардные дела и сотни пострадавших

О масштабах проблем на рынке недвижимости свидетельствуют несколько резонансных уголовных дел.

Напомним, одним из наиболее известных стало дело Мөлдір Суюншали, связанное с жилыми комплексами Nura Elite, «Асылхан» и другими объектами в Астане. По данным следствия, ущерб превысил 3,9 млрд тенге, а потерпевшими признаны более 56 семей.

По версии следствия, что средства дольщиков направлялись не на строительство объектов, а выводились на счета родственников. Кроме того, выявлены факты двойных продаж, когда одна и та же квартира реализовывалась нескольким покупателям.

Еще одним громким делом стало расследование по жилым комплексам «Оазис», R-Club и R-Club Deluxe в Астане. По информации прокуратуры, ущерб составил 8,2 млрд тенге, а потерпевшими признаны 426 семей. Следствие считает, что организаторы незаконно собирали средства граждан, не имея предусмотренных законом разрешений на привлечение денег дольщиков.

Особое место занимает история жилого комплекса «Борыс» в Караганде.

Застройщик возвел многоквартирный жилой дом на государственной земле, не имея права землепользования. Суд принял решение о сносе объекта. В результате директор компании получил уголовный срок, ущерб превысил 1 млрд тенге, а 54 дольщика столкнулись с риском потери приобретенного жилья после решения суда о сносе объекта.

Еще одним показательным примером стало дело ТОО «Amadeus Hotel Group», связанное с жилыми комплексами Pine Hill и SkyClub House в Алматы. Потерпевшими признаны более 55 покупателей. По данным следствия, квартиры реализовывались по поддельным документам, а отдельные объекты продавались сразу нескольким клиентам.

Как работают серые схемы на рынке жилья

По словам Абжановой, большинство проблем на первичном рынке возникает из-за обхода требований Закона «Об участии в долевом строительстве».

«Главное правило первичного рынка, которое нужно выучить: застройщик имеет право брать ваши деньги только в двух случаях – если у него есть гарантия Казахстанской жилищной компании либо официальное разрешение акимата. Все остальное – вне закона!», – заявила эксперт.

Однако на практике покупателям нередко предлагают подписывать договоры бронирования, инвестирования, уступки прав требования или предварительные договоры купли-продажи вместо полноценного договора долевого участия.

Юрист предупреждает, что именно такие схемы чаще всего используются для обхода требований законодательства и привлечения денег без надлежащих гарантий.

«Запомните: юридически эти бумаги – филькина грамота. Если стройку заморозят или застройщик сбежит, вы не будете защищены государством, а вернуть деньги через суд будет невероятно тяжело», – заявляет Юлия Абжанова.

Еще одной распространенной схемой остаются двойные и тройные продажи квартир. Поскольку договоры бронирования не проходят государственную регистрацию, одна и та же квартира может быть продана нескольким покупателям одновременно.

Поддельные доверенности и финансовые пирамиды

Риски сохраняются не только на первичном, но и на вторичном рынке жилья.

По словам эксперта, мошенники нередко используют поддельные доверенности, оформленные якобы от имени собственников, которые проживают за границей или длительное время отсутствуют в стране.  

«Мошенники снимают приличную квартиру посуточно или на долгий срок, тайно делают дубликаты документов или подделывают нотариальную доверенность от собственника, идеально, если реальный хозяин живет за границей. После этого квартира выставляется на сайтах объявлений по очень привлекательной цене «в связи со срочным переездом» и мгновенно продается. Настоящий хозяин и покупатель потом встречаются в суде, и сделку аннулируют», – рассказывает юрист.

Отдельную угрозу представляют жилищные кооперативы, работающие по принципу финансовых пирамид. Гражданам предлагают внести первоначальный взнос в размере 20–30% стоимости жилья и обещают приобрести квартиру на льготных условиях. Однако фактически выплаты первым участникам производятся за счет взносов новых клиентов. Как только поток новых участников прекращается, деятельность таких структур фактически останавливается.

Главные ошибки покупателей: как мы сами отдаем свои деньги

По мнению эксперта, многие судебные конфликты можно было предотвратить еще на этапе покупки жилья.

«Покупатель видит роскошный инстаграм-аккаунт застройщика, скидку 20% и верит менеджерам на слово», – отметила эксперт.

В результате граждане не проверяют документы на земельный участок, разрешение на строительство, согласованный проект или наличие гарантии Казахстанской жилищной компании.

На вторичном рынке покупатели часто не запрашивают актуальные сведения об обременениях недвижимости, не проверяют судебную историю продавца и не требуют нотариального согласия супруга на сделку.

Еще одной распространенной ошибкой остается занижение стоимости объекта в договоре купли-продажи для уменьшения налоговой нагрузки. Если такая сделка впоследствии будет признана недействительной, вернуть удастся только ту сумму, которая официально указана в документах.

Риски возникают и при передаче крупных сумм наличными без нотариальных расписок или банковского сопровождения платежей.

Что предлагают изменить

По мнению Юлии Абжановой, для снижения количества судебных споров необходимы системные изменения.

Среди предлагаемых мер – запрет рекламы жилых комплексов, не имеющих разрешения на привлечение средств дольщиков, а также введение крупных штрафов для интернет-площадок и других ресурсов, распространяющих подобную рекламу.

Эксперт также предлагает ужесточить ответственность за использование договоров бронирования, инвестирования и предварительных договоров купли-продажи в обход законодательства о долевом строительстве.

В числе инициатив – обязательная регистрация договоров долевого участия в единой государственной системе с использованием QR-кодов, что позволит исключить двойные продажи квартир.

Кроме того, контроль за законностью строительства, по мнению эксперта, должен осуществляться на стадии котлована, а не после завершения строительства и заселения дома.

Отдельное внимание Абжанова предлагает уделить ответственности должностных лиц, которые своевременно не реагируют на нарушения.

«Если чиновник "не замечал" незаконную стройку полтора года, из-за чего пострадали права сотен третьих лиц – добросовестных покупателей, он должен разделить ответственность с директором строительной компании и солидарно возмещать ущерб», – заявила Юлия Абжанова.

Истории последних лет показывают, что рынок недвижимости остается одной из самых чувствительных сфер для граждан. Миллиардные уголовные дела, сотни пострадавших семей и растущее число судебных споров свидетельствуют о том, что вопросы защиты прав покупателей жилья, прозрачности строительного бизнеса и эффективности государственного контроля остаются одними из ключевых для всей отрасли.