Продажа участков вдоль БАКАД: чем рискуют владельцы будущих домов

Большая Алматинская кольцевая дорога (БАКАД) должна была стать спасением для города: увести транзитный транспорт за пределы Алматы, снизить шум, выхлопы и пробки. Но едва трасса заработала, вокруг неё возник новый рынок — продажа участков "вдоль БАКАД". На площадках объявлений каждый день появляются предложения в Илийском районе и пригородах: "участки рядом с кольцевой", "под коттедж", "документы готовы". Возникает логичный вопрос: если это стратегическая трасса республиканского значения, можно ли вообще строить рядом с ней? Ответ властей куда строже, чем обещания продавцов: строить можно не везде, не всё и только в соответствии с Генпланом. Иначе БАКАД быстро потеряет свою основную функцию. Что разрешено, а что запрещено возводить вдоль кольцевой — разбирался корреспондент Baq.kz.

Зачем нужен БАКАД

Алматы активно растёт и сталкивается сразу с тремя проблемами: транзитные потоки через центр, загрязнённый воздух и нехватка свободных коридоров для развития города. БАКАД задумывался как решение всех этих задач: вывести грузовой транзит и часть пригородного трафика за пределы плотной застройки. В госдокументах дорога описана как "транспортно-инженерная ось" и важный элемент развития агломерации.

Логика проста: построить скоростное кольцо за городом, оставить вдоль него свободный коридор для будущих развязок, логистики, ТПУ и придорожного сервиса — и при этом не допустить плотного жилья вплотную к трассе. В противном случае повторится ситуация на Кульджинском и Талгарском направлениях, где жилые дома оказались буквально на обочине фур.

На этом месте и начинается конфликт. Если вдоль БАКАД начнут хаотично продавать участки под коттеджи и небольшие ЖК, кольцевая потеряет свою внешнюю функцию. Городской трафик вновь перетечёт сюда, а пробки — просто сместятся на внешний периметр.

Важно помнить: БАКАД — это не городская улица, а дорога 1-А категории со скоростью движения до 120 км/ч, рассчитанная на транзит и тяжёлый транспорт. Для таких трасс строительные нормы предусматривают полосу отвода и минимальные санитарные и безопасные отступы. На практике в Казахстане ориентируются минимум на 200 метров от бровки земляного полотна до жилой застройки.

Причины просты: постоянный шум грузовиков, концентрация выхлопов возле магистрали и риски при ДТП. Дом в 30 метрах от трассы — это не только про неудобство, но и про безопасность людей.

То есть государство должно иметь резерв территории, чтобы при необходимости расширить дорогу, построить развязку или организовать придорожный сервис. Это закреплено в Санитарных правилах и законе "Об автомобильных дорогах": в полосе отвода нельзя возводить капитальные объекты — кроме тех, что обслуживают саму трассу.

Проще говоря: рядом с БАКАД строить жилые дома нельзя. Тем более — школы или детсады. Допустимы только сервисные объекты: СТО, кафе, АЗС — и то при соблюдении нормативных отступов и наличия правильных съездов.

На этом месте "красивая" картина, которую рисуют продавцы участков, рассыпается. Когда в объявлениях пишут "отличное место под коттедж вдоль БАКАД", покупателям фактически продают мечту, а не то, что реально согласуют в акимате. Таких предложений сейчас множество — в Илийском районе, в Береке, в массивах западнее трассы: "срочно продам участок вдоль кольцевой", "внутри БАКАДа, все коммуникации" и т.д.

Что говорит Генплан Алматы

Генеральный план Алматы до 2040 года однозначно подтверждает: внешние дороги — это каркас города, а не площадка для хаотичной застройки. БАКАД рассматривается как опорное внешнее кольцо агломерации, соединяющее город с пригородами, вокруг которого можно развивать индустрию, логистику и объекты обслуживания транзита.

Почему это важно? Агломерация Алматы выросла очень быстро. Город достиг границ области, а многие посёлки превратились в спальные районы без полноценной городской инфраструктуры — дорог, канализации, общественного транспорта. Генплан призван остановить эту проблему.

"БАКАД — это граница. Если вдоль неё строить жильё, она исчезнет как внешнее кольцо. Через 5–7 лет придётся строить новую трассу, чтобы обслуживать город: появятся новые развязки, логистические хабы, терминалы и склады — и под всё это нужно пространство", — поясняет эколог, член экспертной комиссии по корректировке Генплана Алматы Абай Ерекенов.

По его словам, по Генплану коридор вдоль БАКАД задумывается как промышленно-логистический пояс. Поэтому продажа участков под жилую застройку вдоль трассы нарушает градостроительную логику.

Что говорит акимат

Акимат Алматы последовательно ужесточает правила застройки там, где дороги уже перегружены. В 2024–2025 годах город объяснял моратории и ограничения просто: сначала строим дороги, BRT и развязки, а лишь потом даём разрешения на новые жилые комплексы. Та же логика распространяется на БАКАД: если сейчас разрешить частникам строить коттеджи вдоль дороги, потом город будет вынужден за их счёт строить подъезды и дополнительные съезды.

Позиция властей ясна: необходимо сохранять транспортные коридоры и коридоры проветривания. Для Алматы это особенно важно — город находится в котловине, и плотная застройка нарушает естественную вентиляцию. БАКАД тоже выполняет функцию такого коридора.

При этом у области и акимата агломерации есть свой интерес — продавать и осваивать землю. Поэтому возникает конфликт: объявления о продаже участков есть, люди покупают, а градостроительные правила требуют иного.

Ранее акимат Алматы и Алматинской области подчёркивал: "БАКАД — объект республиканского значения. Строительство в полосе отвода недопустимо. Любые объекты, которые могут увеличить количество съездов на магистраль, должны согласовываться индивидуально. Приоритет — дорожный сервис и логистика, а не жильё".

Логика простая: сначала дороги, потом застройка. На практике же происходит иначе.

Если продают — значит можно?

Сейчас на сайтах объявлений много предложений: "участки рядом с БАКАД", "вдоль кольца", "Илийский район, недалеко от трассы". Цены разнятся: от 4–5 млн за 5–6 соток в садоводствах до десятков миллионов за большие участки "под коммерцию".

Но на самом деле продажа участка не означает, что на нём можно строить дом. Часть таких земель вообще не проходила согласование по градостроительным регламентам — они просто находятся рядом с дорогой. Рынок реагирует на повышение ликвидности земли после строительства БАКАД, а продавцы продают право собственности или аренды, а не право на застройку.

Иными словами: если участок вдоль кольцевой продают, это только значит, что он находится рядом с стратегической трассой. Всё остальное — строительство, тип объектов, разрешения — определяют градостроительные нормы, Генплан и акимат. При этом область и город сейчас планируют развитие вдоль БАКАД как организованное индустриально-логистическое, а не "кто успел, тот и построил".

Что можно строить вдоль БАКАД?

Вдоль трассы нужны АЗС, СТО, небольшие кафе, площадки для отдыха, стоянки для фур и иногда — маленькие гостиницы для водителей. Эти объекты обслуживают саму дорогу, а не создают жилую среду рядом с источником шума и выхлопов.

БАКАД — удобное место для складов и логистических объектов: транзитный транспорт уже здесь, фурам не нужно заезжать в город, а дороги соединяются с промышленными зонами и индустриальными парками Алматинской области. Некоторые объявления на рынке недвижимости прямо так и указывают: "под складскую или производственную застройку, удобно — рядом БАКАД". Здесь рынок угадывает назначение земли.

По словам эколога Абая Ерекенова, вдоль БАКАД важно высаживать зелёные полосы.

"БАКАД — источник непрерывного шума и выхлопов. Если поселить людей рядом, загрязнение вернётся в жилую среду, но уже не в центре Алматы, а в пригороде. Поэтому вдоль трассы прежде всего нужен зелёный барьер и соблюдение санитарного разрыва, а не уплотнённая жилое застройка", — поясняет эксперт.

Что строить нельзя?

Прежде всего, вдоль трассы нельзя строить многоэтажные жилые комплексы — это нарушает санитарные нормы и противоречит транспортной логике. Здесь проходит скоростная магистраль, а не городская улица.

Также запрещено размещать школы и детские сады: рядом с БАКАД слишком высокий уровень шума и риски для безопасности.

Коттеджи тоже не должны появляться у самой дороги. Особенно в пределах 50 метров от трассы — это зона, где жилая застройка недопустима. Именно такие участки сейчас активно рекламируют: "вдоль БАКАД, ЛПХ, документы готовы". Но наличие документов не означает, что здесь разрешат строить жильё.

Участок может быть оформлен как земля для личного подсобного хозяйства или садоводства, но это не даёт права разворачивать коттеджный городок у обочины трассы. Хотя опытные застройщики пытаются пользоваться низкой осведомлённостью покупателей.

Почему хаотичная застройка вокруг БАКАД опасна

Эксперты по строительству уверены: если застраивать коридор вокруг кольцевой хаотично, дорога перестанет быть скоростной. Такие магистрали работают десятилетиями: их расширяют, к ним добавляют развязки и транспортные узлы. Если сейчас всё пространство вдоль БАКАД займут частные дома, через 10–15 лет государству придётся выкупать землю по рыночной цене, чтобы снова освобождать коридор.

Архитектор Павел Савранчук, участвующий в корректировке Генплана Алматы, подчёркивает: дороги такого класса должны иметь свободный резерв на будущее.

Сегодняшняя краткосрочная "выгода" от продажи земель завтра обернётся для города дорогой покупкой тех же участков ради строительства новых развязок. Поэтому вдоль трассы нужно размещать только те объекты, которые предусмотрены Генпланом и не тормозят движение.

"Строить вблизи окружной дороги нужно, но только после специальных проектно-исследовательских работ. Транспортный коридор будет оправдан вдвойне, если он обеспечит связь с периферийными жилыми и промышленными районами. В Генплане эти территории обозначены как зоны особого градостроительного регулирования и зарезервированы для развития. Но при отсутствии контроля местные администрации хаотично — любимым способом — раздают участки под ИЖС. Этот процесс идёт не первый год, нарушая стратегию Генплана и делая её в этой части неактуальной", — отмечает архитектор.

Чем это все грозит Алматы?

Пока в Генплане и стратегических документах БАКАД заложен как транспортный и индустриальный пояс, на местах продолжается выдача участков под частные дома. Получается, стратегическое планирование не успевает за административной рутиной и рыночным спросом. Отсюда тревога профессионалов: если не остановить хаотичную застройку сейчас, через несколько лет корректировать Генплан придётся не для развития, а ради узаконивания допущенных ошибок.

По мнению эколога Абая Ерекенова, беспорядочная застройка вдоль скоростных трасс превращает стратегические дороги в новые очаги пробок.

"Вдоль БАКАД строить категорически нельзя. Мы получим то же, что уже произошло с Восточной объездной, Аль-Фараби и Саина — постоянные заторы. Эти дороги задумывались как обходные. Но плотная застройка рядом превратила их в обычные городские магистрали. Если повторить это вокруг БАКАД, начнётся транспортный паралич, и кольцевая перестанет выполнять свою функцию", — говорит эксперт.

Он убеждён: если кольцевая превратится в новую внутреннюю улицу, Алматы окончательно потеряет возможность "дышать" и двигаться. То, что должно было стать спасительным контуром, превратится в очередной узел проблем.

Вывод экспертов один: без системного контроля и жёстких регламентов вдоль БАКАД продолжится хаотичная раздача земли. И уже через несколько лет город вернётся к тому, от чего пытался уйти — перегруженным дорогам, шуму, пыли и бесконтрольному расширению границ.