Снос панельных домов Алматы не планируется: что будет на самом деле?

города или снесут под новый девелоперский проект? Акимат успокаивает - массовый снос панелек не планируется. Но анализ Корректировки Генплана города и риторика чиновников говорят о другом: при определённых условиях снос возможен. Корреспондент BAQ.kz разобрался, кому верить, что будет с четырёх-пятиэтажками в микрорайонах, и почему это касается сотен тысяч горожан.

Что не так с панельными домами Алматы?

В мегаполисе советские панельные дома до сих пор составляют значительную часть жилого фонда. Их строили десятилетиями, начиная с 1960-х годов. Именно эти дома в микрорайонах - от 1-го до 8-го, а также по всему Турксибскому и Ауэзовскому районам - формировали облик города в XX веке. Они быстро возводились, имели стандартизированные квартиры, и материалы были обеспечены объектами социального благоустройства.

Однако с годами появились тревожные сигналы: конструкции устаревают, не выдерживают современных требований по сейсмостойкости, энергосбережению и комфорту – в последние несколько лет так говорили власти. Это стало аргументом для запуска новых программ - модернизации и реновации. И начались разговоры о возможном сносе. Но эксперты так не считают.

"Если дом технически исправен, то нет смысла его сносить. В Европе панельные дома не только не сносят, но и успешно модернизируют. У нас же подход иной - снести и построить высотки. Это не всегда разумно", - говорит архитектор, член правления Алматинского Союза архитекторов Павел Савранчук.

Что записано в Корректировке Генплана города Алматы?

В мае 2023 года, как утверждают чиновники, был утверждён новый Генеральный план развития города до 2040 года. Но легитимен ли документ, по словам членов комиссии по экспертизе проекта Корректировки генплана, еще стоит разобраться. Официально в документе сказано о сохранении исторического центра, переходе к полицентричной структуре и ревитализации микрорайонов. Последнее слово звучит безопасно - как будто речь идёт об озеленении и обустройстве.

Но на деле "ревитализация" часто означает тотальную перестройку районов, включая масштабный снос существующих зданий. Именно так это реализуется, к примеру, в Москве. В Алматы, скорее всего, пытаются воспроизвести этот неоднозначный опыт.

В материалах Генерального плана намечен снос существующих панельных зданий в 1-2-3 микрорайонах вдоль пр. Абая, а также улиц Саина, Улугбека и Алтынсарина в объеме 59.96 тыс м2 (4-этажные) на площади в 25 гектаров и строительство на их месте порядка 270 тыс. м2 новой многоэтажной застройки. Это увеличение плотности застройки более чем в 4 раза! Опыт последних лет показывает, что застройщик на этом не остановится. Гуманизированная среда этих микрорайонов фактически превратится в переуплотненные кварталы с минимальным благоустройством. Это следует из официального ответа акимата  на замечания членов экспертной комиссии.

Причём, как утверждают жители, с ними не проводились консультации, а официальной экспертизы состояния зданий также не проводилось.

На запрос BAQ.kz в акимате ответили, что пока сноса панельных домов не планируется. Видимо, ключевое здесь слово "пока".

"На текущий момент панельные дома не подпадают под программу реновации. Программа охватывает ветхие многоквартирные дома до двух этажей, построенные с 1930-го по 1980-е годы, а также индивидуальные жилищные дома, промышленные, коммерческие и иные объекты, требующие обновления территории и инфраструктуры", - ответили в акимате.

Программа реновации: "Сносим - если аварийные"

На фоне растущего беспокойства среди жителей, Управление городского планирования и урбанистики Алматы в начале 2025 года опубликовало официальное заявление: снос панельных домов в рамках Генерального плана не предусмотрен.

"Плановый снос многоквартирных панельных домов в Алматы не планируется. Приоритетом является модернизация, а не ликвидация жилого фонда", - прямая цитата из сообщения акимата.

Однако это заявление противоречит другим программам, которые ведёт город.

Параллельно с Генпланом, в Алматы запущена программа реновации ветхого жилфонда. Согласно официальным документам, она действует до 2030 года и предусматривает снос до 676 домов, построенных в период с 1930-х по 1980-е годы.

В эту категорию как раз попадают те самые панельные дома. Правда, власти подчеркивают: снос возможен только после экспертной оценки их технического состояния и признания дома аварийным или не соответствующим сейсмическим требованиям.

В 2025 году под снос запланировано 78 многоквартирных домов, основная часть которых расположена в Турксибском районе. Власти тогда заверили: с жителями будет вестись индивидуальная работа, они смогут выбрать - денежную компенсацию по рыночной стоимости или переезд в новую квартиру с аналогичной площадью и количеством комнат.

Кстати, всю информацию по программе реновации можно посмотреть на официальной странице: "Реновация ветхого жилья - СПК Алматы". 

Что говорят архитекторы и эксперты?

Среди специалистов нет единого мнения. Некоторые поддерживают реновацию, другие призывают к осторожности. Однако эксперты все больше склоняются к модернизации вместо сноса, указывая на далеко не полный ресурс эксплуатации зданий, их сейсмостойкость, потенциальную ремонтопригодность и важность сохранения инфраструктуры и среды.

Архитектор Павел Савранчук подчёркивает, что ситуация с панельными домами в Алматы вовсе не является закрытой - просто сейчас тема ушла из поля внимания на фоне других, более острых повесток. Но это не значит, что она исчезла с радаров тех, кто принимает решения.

"Тема зашорена другими злободневными новостями. Но это, думается, не означает, что она забыта конкретными заинтересантами. Просто отложена", - считает Савранчук.

Он приводит показательный пример, когда официальные планы расходятся с реальностью.

"У нас есть живой пример, когда в генеральном плане города и в проектах детальной планировки Детский дом №1 сохраняется, а в реальности уже вырубаются деревья и принудительно вывозятся воспитанники. Конечно же, благоустроенная, социально обустроенная территория с магистральными инженерными сетями, да ещё после сноса пятиэтажной застройки - это лакомый кусок для массовой сверхплотной застройки многоэтажными ЖК", - говорит архитектор.

Однако, по мнению архитектора, такая трансформация - не благо, а утрата.

"Это будет не приобретение, это будет потеря!", - отмечает Павел Петрович.

Он также обращает внимание на то, как меняется восприятие горожан: ещё недавно термин "спальный район" имел негативный оттенок, а сегодня, с ростом дистанционной занятости и свободных рабочих графиков, компактные, озеленённые микрорайоны, в условиях взлета цен, начали конкурировать с новостройками.

"Сегодня уютные, хорошо озеленённые микрорайоны начинают конкурировать с многоэтажными “окно в окно” надстройками над дворами-крышами паркингов. И здесь играет роль и появление линии метро, и то, что эти районы уже давно не окраина. Вспоминается простая и естественная мысль, что человек должен обитать под пологом деревьев. Всё, что выше, - это уже неестественно и вынужденно. Даже птицы взлетают выше деревьев только на время полёта, а обитают и вьют гнёзда в кронах и кустарниках", - отмечает эксперт.

Он также обращает внимание на важные особенности старых микрорайонов.

"Пусть в панельных домах ранней постройки скромные квартиры и нет шикарных (непонятно зачем) подъездов, но есть то, чего никогда не будет в переуплотнённых циклопических ЖК - озеленённого уюта, как в дачном районе, и соразмерного человеку соседства, когда житель воспринимает дворовое пространство как продолжение квартиры. Здесь нет неосознанного ощущения “одиночества” в огромной людской массе, как в большинстве новых ЖК, собранной на небольшом пятачке, причём с вовсе не гуманитарной, а с чисто коммерческой целью", - говорит архитектор.

Он уверен, что время для преобразований ещё придёт - но не таким путём, каким это планируется сегодня.

"Время преобразования этих районов, конечно, придёт. Но это будет не жёсткая реконструкция с массовым сносом и последующим пятикратным превышением плотности, как это планируется сегодня. Это будет комплекс мероприятий по модернизации квартир, домов, благоустройства, социальных объектов - с доведением комфортности проживания до соответствия современным потребностям горожан. Благо, прекрасных примеров в мировой практике очень много", - говорит Павел Петрович.

Даже в нынешнем виде эти районы остаются востребованными. По словам архитектора, в условиях баснословных цен на жильё, эти районы всегда найдут своего благодарного потребителя - молодые и неполные семьи, одинокие люди, студенческие комьюнити и т.п.

Что касается прочности самих домов, Савранчук подчёркивает, что вопреки бытующему мнению, срок эксплуатации панельных 4–5-этажных домов ещё очень далёк до завершения. А сама конструктивная система относит их к одним из наиболее сейсмостойких зданий.

"Да, отдельный вопрос - это нарушение самими жителями целостности конструкций, но это вполне решаемо технически несложными методами усиления проёмов. К пониманию всего этого уже приходит общество, но, на мой взгляд, это не поддерживается теми, кто решает судьбу города. Поэтому об этой теме следует напоминать - чтобы наши уютные “микры” не разделили судьбу яблоневых садов и алматинского трамвая", - резюмирует Павел Савранчук.

Самое интересное еще и в том, что власти часто опираются на документ, который называют "утвержденным Генеральным планом развития города Алматы". Но это, по словам экспертов, не так.

"Казалось бы, судьбоносный документ - Постановление Правительства РК № 349 от 3 мая 2023 года, утверждающий "Генеральный план города Алматы" - должен быть образцом прозрачности и законности. Но реальность оказалась иной. Он был опубликован лишь в узкоспециальном сборнике "Собрание актов Президента и Правительства РК" и, что удивительно, отправлен в печать только 26 июля 2023 года. Но куда важнее другое: обязательная по закону процедура размещения его в Эталонном контрольном банке нормативных правовых актов так и не была выполнена. В банке нет заверенной электронной версии постановления с ЭЦП Премьер-Министра. Более того - на официальном сайте Премьер-Министра этот документ просто отсутствует. Это значит, что юридически процедура утверждения не завершена. Другими словами, проект генерального плана Алматы не может считаться принятым. Всё остальное - лишь иллюзия, выдаваемая за свершившийся факт", - отмечает юрист, участник группы "Stop застройке", член экспертной комиссии по Корректировке Генерального плана Алматы Мурат Касенов.

А что же "Генеральный план до 2040 года", о котором так любят говорить чиновники, -правды здесь, по словам юриста, не больше, чем в рекламных буклетах: официальных документов о его рассмотрении нет, и никогда не было. Этот факт подтверждён ответами уполномоченных органов и заключениями экспертов.

Мы имеем дело с ситуацией, когда город живёт по несуществующему плану. Когда решения, способные определить облик Алматы на десятилетия вперёд, висят в правовом вакууме. И этот вакуум, как известно, быстро заполняется чьими-то интересами.

Получается парадокс: в главном для города документе - снос не предусмотрен, в программе реновации - снос возможен, в заявлениях чиновников - паники нет, а члены экспертной комиссии по Корректировке Генплана Алматы, архитекторы и общественность призывают к осторожности, считая, что в целом микрорайоны "приговорены".

Такой расклад говорит не о стабильности, а о неопределённости. А значит и о потенциальных рисках для жителей.

Панельные дома - это не просто бетонные коробки. Это материальный фонд и сложившаяся  городская среда, сформированная десятилетиями. Это жильё для тысяч семей. Это инфраструктура, социальные связи, деревья во дворах и маршруты до школы нескольких поколений.

Сегодня власти говорят: "Пока не планируем сносить". Но юридически, технически и логически - путь к сносу уже открыт. Программа реновации запущена. Средства выделены. Сотни домов уже внесены в списки. Часть микрорайонов уже обсуждается как площадки под "редевелопмент".

Если не будет открытых слушаний, качественной экспертизы и реального участия жителей, то фраза "мы не планируем снос" останется всего лишь удобной формулировкой - до тех пор, пока бульдозеры не появятся у подъездов.