Градостроительные противоречия: как бизнес обходит мораторий на застройку предгорий Алматы

В августе Президент Казахстана Касым‑Жомарт Токаев поручил остановить точечную и многоквартирную жилую застройку в верхней части Алматы - предгорной зоне. В этих местах можно строить только социальные и туристические объекты, если они прямо предусмотрены генпланом города. Акимат города обещает срочные корректировки Генплана и разъясняет: мораторий не затронет уже идущие стройки. Между тем действующие правила с марта 2025 года уже ограничивают этажность, строительство на склонах свыше 15° и срез склонов, но на практике рынок находил формы уплотнения. Корреспондент BAQ.kz. разобрался, как будет работать новый запрет, где возможны лазейки, что говорится в Генплане и ПДП, и сможет ли городская "нормативка" быстро подстроиться под поручение президента.

Мораторий усиливает меры градрегламента

По разъяснениям Управления архитектуры и градостроительства г. Алматы, мораторий распространяется на зоны, находящиеся южнее Талгарского тракта, Восточной объездной автодороги (ВОАД), проспекта Аль‑Фараби, а также улиц Саина и Жандосова.

В этой зоне нет социальной инфраструктуры (дефицит школ и больниц), нет централизованных водо- и канализационных сетей, перегруженные коммуникации у монополий, перегружена сеть без арычной системы, из-за чего бывают подтопления частного сектора. Там предгорные суглинистые грунты подвержены сдвигам, особенно при вырубке леса и нелегальной установке септиков.

Но некоторые ограничения на основании Градостроительного регламента города Алматы, утвержденного решением маслихата в 2024-м и вступившим в силу с 1 марта этого года, уже существовали до моратория. Этот документ определяет допустимую этажность, высоту застройки в метрах, ограничения по рельефу, требования к инженерным коммуникациям и порядок размещения объектов в разных функциональных зонах.

Согласно нормам документа, в предгорьях Алматы запрещено строить здания южнее проспекта Аль-Фараби, ВОАД, улицы Саина и Жандосова - выше 12 метров (это примерно три этажа), кроме зданий культурно-общественного назначения. Между проспектами Абая и Аль-Фараби строить можно не выше 35 метров (примерно девять этажей). Нельзя строить на склонах с уклоном более 15°, срезать склоны и изменять естественный рельеф без утверждённого проекта противооползневых мероприятий. Запрещено также переводить зелёные зоны в иную категорию без изменения генплана, а компенсационную посадку деревьев нужно проводить в радиусе 1 км от места вырубки либо на участках, определённых акиматом.

Выдача архитектурно-планировочного задания (АПЗ) возможна только при наличии централизованных систем водоснабжения и канализации. Запрещено подключаться к частным инженерным сетям без официального согласования с городскими операторами. И обязательно должны быть предусмотрены ливневая канализация и арычные системы.

Эти нормы прописаны в Градрегламенте, а мораторий в предгорьях усиливает их. То есть, он запрещает МЖК и точечную застройку даже в тех местах, где градрегламент формально допускает их при 12 метрах (3 этажах). Кроме того, мораторий исключает

апартаменты и туристические объекты с жилой функцией, хотя регламент по умолчанию их не запрещает. И, наконец, мораторий фактически блокирует выдачу АПЗ в ряде зон до изменения генплана.

Стройка в запретной зоне не остановилась

До вступления в силу моратория, несколько объектов в верхней части Алматы продолжали возводить. Например, Застройщик ЖК "Autograph" получил разрешение на стройку до вступления моратория, но нарушил 12-метровое ограничение - построили 18 метров. Стройка была приостановлена по жалобе жителей. В марте этого года акимат отказал в выдаче АПЗ под строительство ЖК на проспекте Аль-Фараби из-за отсутствия подключения к централизованной канализации и несоответствия по этажности. Но позднее стройку возобновили.

Еще один пример: в апреле-мае было выдано несколько АПЗ на таунхаусы в верхней зоне, что формально не нарушало регламента, так как таунхаус не классифицируется как МЖК, а идет как блокированный индивидуальный дом - и это очевидная лазейка, которую президентский мораторий должен закрыть.

В предгорье по улице Жамакаева ведутся активные земляные работы под фундамент ЖК "Compositor", комплекс строится в зоне с уклоном выше 15°, формально это нарушение, но в проектной документации уклон пересчитан за счёт искусственного террасирования.

Не смотря на ограничения по коммуникациям и доступности, строились таунхаусы ЖК "Aspen" и Verona Remizovka. Но остановили стройку ЖК "Montblanc" - объект в реестре "нерекомендуемых" ГАСК.

Важно отметить, что ни один из этих объектов до момента публикации закона не попал под новый запрет. Дело в том, что ограничения до августа 2025 года не всегда исполнялись, а контроль за ними велся слабо.

Как исполняется мораторий

Сразу после обращения Главы государства, акимат Алматы через Управление архитектуры и градостроительства (ранее Управление городского планирования и урбанистики) выпустил разъяснение и картографические материалы с чётким перечнем зон, где приостанавливается выдача разрешений на строительство МЖК и точечной застройки.

Акимат приостановил выдачу предпроектной документации и архитектурно-планировочных заданий (АПЗ) на объекты, попадающие в зону моратория. В Корректировку Генплана с учётом новых ограничений предполагается добавить расширенные зелёные зоны, усилить рекреационное назначение предгорных территорий и запретить уплотнённую застройку.

Власти города обещают, что будут также внесены изменения в проекты детальной планировки (ПДП) - особенно те, что были утверждены в 2024–2025 годах и предусматривали уплотнение в верхней зоне. Акимат также подтвердил, что мораторий не распространяется на уже реализуемые проекты, но обещает усилить их проверку на соответствие нормам Градрегламента.

Под "уже реализуемыми" понимаются проекты, у которых на момент вступления моратория было разрешение на строительство, а также начавшие земельные работы и заливку фундамента. В этот же список вошли проекты с заключёнными договорами долевого участия.

По мнению члена экспертной комиссии по Корректировке Генерального плана Алматы, эколога Абая Ерекенова, это определение даёт застройщикам широкое поле для манёвра. В теории можно ускоренно начать рыть котлован, и до официального вступления запрета в силу, оформить разрешение за считанные недели.

Хотя акимат заявляет о готовности немедленно приостановить новые стройки, фактическое исполнение зависит от ряда факторов: своевременных внесений изменений в Генплан, синхронизации ПДП с новыми запретами, жёсткой проверки инженерных условий (особенно по воде и канализации) и наличия прозрачной карты "уже реализуемых" проектов, которую пока не публикуют в открытом доступе.

Как Генплан-2040 противоречит мораторию

Эколог Абай Ерекенов подвергает критике работу по корректировке генплана Алматы до 2040 года, который был утверждён в 2023 году. По его словам, при подготовке документа к мнению общественников не прислушались, также активисты не получили полного доступа к материалам комиссии.

"Общественных слушаний официально не проводилось, материалы комиссии скрыты, протоколы подделаны. Это подрывает легитимность корректировки Генплана-2040. Кроме того, проекты детальной планировки по историческому центру Алматы утверждались без общественных мероприятий. То есть детальная градостроительная документация, которая должна уточнять генплан, также не прошла законных процедур", - заявляет Ерекенов.

По мнению эксперта, формальные нормы (этажность, плотность, уклон, сети) сами по себе мало что значат, если отсутствует правоприменение и контроль. По его мнению, мораторий упирается не только в застройщиков, но и в коррупционную практику и процедурные нарушения при утверждении градостроительных документов.

Есть еще один момент. В действующей версии Генплана-2040, предгорные районы рассматриваются как зоны смешанной застройки. То, есть в некоторых участках южнее Аль-Фараби допустима средне- и многоэтажная жилая застройка до девяти и более этажей, но при условии инженерного обеспечения. В документе также предусматривается

развитие туристического кластера в предгорьях с гостиницами, апартаментами, спортивными объектами - что может быть использовано девелоперами как предлог для жилого строительства. Зелёные зоны и лесопарки в этом документе показаны, но в ряде случаев без установления чётких границ или с пометкой "возможна реконструкция и освоение".

Но введённый президентом мораторий запрещает многоквартирное и точечное жильё в верхней части города, даже если Генплан это допускает.

На практике этажность и плотность застройки в Генплане выше, чем в ограничениях моратория. Зоны развития туризма и многофункциональной застройки могут включать апартаменты или гостиницы с элементами жилых блоков, формально не подпадающих под понятие "МЖК". Эксперты считают, что нужно отменять или менять ПДП, разработанные в 2024–2025 годах. Это создаёт юридический конфликт: пока Генплан не изменён, любые ограничения будут носить скорее политический или рекомендательный, чем нормативно-обязательный характер - и застройщики смогут оспаривать отказы через суд.

Эксперты подчеркивают, что сегодняшний генплан сложно быстро изменить, так как его изменения автоматически тянут за собой корректировку ПДП и Градрегламента. Есть еще и финансовый фактор: многие участки в предгорьях уже находятся в частной собственности с целевым назначением "под жилую застройку". Изменение назначения требует компенсации или судебных процедур.

Кроме того, в Генплане нет чётких санитарно-экологических коридоров для предгорных территорий.

"Там слабо закреплен статус лесопарков, идет акцент на освоение участков, где отсутствует инженерная инфраструктура, и главное, в документе слабо отражена реальная геологическая ситуация - оползневые зоны, сейсмика", - отмечает участник экспертной комиссии по Корректировке Генплана города Алматы, инженер Василий Мартынов.

Вот пример, который идет в разрез с мораторием. В 2024 году был утверждён ПДП для участка в районе Ремизовки, предусматривающий строительство 4–5-этажных жилых комплексов с подземным паркингом. Генплан-2040 такую застройку допускает, но теперь по мораторию это запрещено.

По мнению экспертов, если ПДП не будет скорректирован, он станет "троянским конём" для обхода новых ограничений.

ПДП: где могут появиться нюансы и лазейки

Сначала уточним, что такое Проект детальной планировки (ПДП). Это документ, который "спускает" решения Генплана на уровень квартала или микрорайона. В нем указываются границы застройки и конкретных участков, назначение каждой территории (жилое, общественное, рекреационное), этажность, плотность, коэффициент застройки, трассировка дорог, размещение соцобъектов и озеленение.

ПДП действует в связке с Генпланом. Если генплан допускает жильё в зоне, ПДП может заложить его параметры и выдать застройщику "зелёный свет" даже при политическом запрете. ПДП, по мнению экспертов, самое слабое звено в исполнении моратория.

Во-первых, ПДП могут утверждаться на годы вперёд, и даже если мораторий введён, уже действующие проекты не обнуляются автоматически. Во-вторых, случалось, что ПДП разрабатывались под уже намеченный проект, с учётом его параметров. В-третьих, сама формулировка "многофункциональная застройка" включают: жильё, офисы, гостиницы - формально это может быть не "МЖК", а, например, апарт-отель. И еще: если в Генплане зелёная зона не имеет чёткой линии, в ПДП её можно "сдвинуть" под нужды объекта.

"ПДП должны быть инструментом детализации и защиты города, а у нас они стали ширмой для коррупционных схем. И потому у нас в историческом центре появляются здания, которые противоречат любым нормам. Где плотность зашкаливает, где этажность превышена в разы. И всё это - при формально существующих ограничениях. Если Генплан города был принят с нарушениями, что уж говорить о ПДП? Они автоматически тоже под вопросом", - отмечает Ерекенов.

Как закрыть лазейки

Итак, что застройщики могут найти различные лазейки через ПДП. Например, можно оформить часть здания на первом этаже как поликлинику или детский центр, а выше строить жилые этажи; возводить апартаменты вместо квартир – у них формально нежилое назначение, но они используются как жилье. Если поделить участок на несколько подзон, то на каждой можно построить "индивидуальный дом" - в так можно создать плотный кластер.

Эксперты убеждены, что если не внести изменения в ПДП до того, как Генплан будет скорректирован - это даёт фору застройщикам на годы вперёд.

Мораторий Президента звучит жёстко: стоп многоквартирной и точечной застройке в верхней части Алматы, исключения - социнфраструктура и туркластер, если предусмотрены Генпланом. Но пока все правки не прошиты по всей вертикали (Генплан → ПДП → градрегламент → разрешительная практика), девелоперы будут искать "серые" схемы.

Теперь детально разберем несколько самых вероятных схем.

Если говорить об апартаментах вместо квартир, то здесь формально гостиницы и апартаменты - не жилой фонд, значит, можно утверждать, что запрет на "многоквартирное жильё" не применяется. Генплан‑2040 в предгорьях допускает туркластер, а это – естественный повод для возведения апарт-форматов - строительство жилья через "вход для туристов". То есть, гостиницы, спортивные комплексы, апарт-форматы и рекреационные объекты могут строить в зонах туркластера.

По факту апартаменты эксплуатируются как жильё, создают ту же нагрузку на сети, дороги и экологию. Чтобы этого не допустить, можно внести поправки, чтобы в зоне моратория апартаменты, апарт‑отели, многофункциональные комплексы с жилой функцией приравнивались к МЖК (по запрету и по параметрам). А также внести отражение и в ПДП.

Аргументация уже есть в официальных ответах акимата: перегрузка сетей и дорог, дефицит соцобъектов - проблема не статуса "жил/нежил", а фактической плотности проживания.

Далее таунхаусы - не "многоквартирка" в юридическом смысле. Но ряд ПДП двух последних лет закладывал целые кластеры таунхаусов в верхней зоне города, хотя по нагрузке на сети это почти "низкая многоквартирность".

По сути, суммарная плотность и трафик сопоставимы с клубными домами. Получается, что в реальности строятся "квазижилые комплексы" без соцобъектов и инженерной базы.

Для закрытия этой лазейки в градрегламенте и корректировках ПДП можно, например, ввести коэффициенты плотности – максимальное число домохозяйств в га, парковочных мест, подключений к сетям, - чтобы блокированная ИЖС не могла имитировать МЖК. Там, где уже действуют параметры 12 м/3 этажа и запрет среза склонов - сохранить их и для блокированной застройки, если участок в зоне моратория. Эти ограничения прямо названы акиматом и СМИ как действующие для предгорий.

Следующая лазейка для возведений МЖК - соцобъект на первом этаже. Девелопер может включить в ТЭП "школу, медцентр, сад" или первый этаж под "соцфункцию", а выше строить жильё. На бумаге - "многофункция", а в реальности - обычный ЖК.

Мораторий также не затрагивает проекты на стадии реализации. На практике трактовка широка: выдано РнС, выкопан котлован, начаты монолитные работы и прочее. СМИ и акимат это подтверждают. То есть, вчера можно вырыть котлован, а завтра проект реализуется. Чтобы такую лазейку исключить, необходимо опубликовать реестр "реализуемых" объектов с "датой отсечки" (например, 3 августа 2025 года) и перечнем признаков стадии (РнС + акт на скрытые работы до даты). Без наличия объекта в реестре – приостанавливать стройку.

Опытные застройщики могут манипулировать с высотой в метрах и этажах и находить другие терминологические вариации. То есть, они могут творчески назвать четвертый этаж мансардой или цокольным этажом первый. Для того, чтобы такие "игры" исключить нужно в Градрегламенте однозначно прописать: как считать высоту, что считается этажом/мансардой/техническим этажом, дать методику расчёта уклона.

Еще одной опасной схемой может быть подключение нового объекта к частным (не городским) сетям воды и канализации, где на бумаге есть мощность. На деле сети перегружены, аварийные, ливнёвок - нет, подтопления регулярны, - и это создает дополнительную нагрузку.

Пока Генплан Алматы не исправлен, опытные застройщики могут торопиться утвердить ПДП, где допустят нужную типологию – апарты, таунхаусы, многофункциональность. Затем под ПДП "автоматически" подтягиваются АПЗ, ГПЗУ и РнС. По мнению экспертов, чтобы прикрыть эти лазейки нужно провести срочную ревизию всех действующих ПДП в зоне моратория и приостановить выдачу разрешений по документам, противоречащим президентскому поручению.